2025年日本における農地売却：法的枠組み、手続き、市場動向、および留意点

2025-04-18

はじめに

本レポートの目的

本レポートは、2025年時点の日本において農地（農地法上の「農地」）の売却を検討している所有者および関係者に対し、包括的な情報を提供することを目的としています。農地の売却は、一般的な不動産取引とは異なり、食料安全保障の観点から農地法に基づく厳格な規制下にあります。本レポートでは、農地の定義、関連法規、売却手続き、市場動向、税金・費用、地域差、そして2025年に影響を及ぼす可能性のある最新の政策動向まで、売却プロセス全体を網羅的に解説します。

背景と課題

日本の農地は、国民の食料安定供給を支える基盤として、極めて重要な資源と位置づけられています ¹。そのため、その所有権移転や用途変更（転用）は、農地法によって厳しく管理されています。農地売却を検討する際には、この農地法の複雑な規制を理解することが不可欠です。

さらに、近年の法改正、特に2024年に成立し2025年6月までに施行される「食料の安定供給のための農地の確保及びその有効な利用を図るための農業振興地域の整備に関する法律等の一部を改正する法律」（令和6年法律第62号）⁵ や、2025年4月から農地の賃貸借において農地中間管理機構（通称：農地バンク）の利用が原則となる制度変更 ⁷ は、2025年以降の農地取引に大きな影響を与えます。

加えて、農業従事者の高齢化や後継者不足といった社会構造の変化は、遊休農地の増加や農地市場の需給バランスにも影響を及ぼしており ¹⁰、売却希望者にとっては多角的な視点からの検討が求められます。

レポートの構成

本レポートは、以下の構成で農地売却に関する情報を詳述します。

日本の農地の定義と法的枠組み： 農地の法的な定義と、規制の根幹である農地法について解説します。
売却プロセスのナビゲーション： 農業委員会の役割、農地としての売却（農地法第3条）、転用目的での売却（農地法第4条・第5条）の手続きと要件を詳述します。
2025年の農地市場： 全国的な市場動向、価格水準、価格形成要因、地域相場の調査方法について分析します。
財務的側面： 売却に伴う譲渡所得税の計算方法、利用可能な特別控除、仲介手数料や登記費用などの諸経費について解説します。
地域差の理解： 規制、市場状況、需要における地域ごとの違いを考察します。
2025年の政策動向： 2024年の法改正の影響、農地バンクの役割強化、関連する政府支援策について概観します。
主要な情報源と戦略的推奨事項： 売却希望者にとって重要な情報源を特定し、2025年を見据えた戦略的な考察を提供します。

第1章日本の農地の定義と法的枠組み

1.1 「農地」とは何か（農地の定義）

農地法の定義

農地法第2条において、「農地」とは「耕作の目的に供される土地」と定義されています ³。これは、単に現在作物が栽培されている田や畑だけでなく、果樹園、牧草栽培地、苗ほ（苗を育てる畑）、わさび田、はす池なども、適切な肥培管理（肥料を与えたり、土壌を管理したりすること）が行われている限り、農地に該当します ¹⁵。

範囲と現況主義

重要な点は、休耕地や耕作放棄地であっても、耕作しようとすればいつでも耕作可能な状態にある土地は、原則として農地に含まれるということです ¹。長期間放置され、容易に農地に復元できないような荒廃した土地のみが、例外的に農地ではないと判断される可能性があります ¹。

そして最も注意すべきは、「現況主義」の原則です。ある土地が農地であるかどうかは、土地登記簿上の地目（例：田、畑、山林、宅地など）に関わらず、その土地の**実際の利用状況（現況）**に基づいて判断されます ¹⁴。この判断は、各市町村に設置されている農業委員会が行います ¹。

この現況主義の原則は、売却希望者にとって重要な意味を持ちます。登記簿上は山林や雑種地となっていても、実際に耕作が行われていれば農地法の規制対象となる可能性があります。逆に、登記簿上は農地でも、長年耕作放棄され、復元が困難な状態であれば、農業委員会の判断によっては農地法の適用外となる可能性もゼロではありませんが、その判断基準は厳格です ¹。したがって、売却を検討する土地が農地法の対象となるか否かは、登記簿だけでは判断できず、必ず農業委員会に確認する必要があります。

1.2 農地法：基本原則と規制

農地法の目的

農地法は、日本の農業生産の基盤である農地を、現在および将来の国民のための限られた資源、かつ地域における貴重な資源と捉えています ³。その主な目的は、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、国民に対する食料の安定供給を確保することにあります ¹。この目的を達成するため、農地を農地以外のものに転用することを規制し、農地を効率的に利用する耕作者による、地域との調和に配慮した権利取得を促進し、利用関係を調整し、農業上の利用を確保するための措置を講じています ³。近年の改正では、農地が地域資源であること、効率的利用と地域調和の重要性がより強調されています ³。

歴史的背景

農地法は、第二次世界大戦後の農地改革（自作農創設）の成果を維持・定着させる目的で1952年に制定されました ²。その後、社会経済情勢の変化に対応するため、特に2009年には、農地の貸借規制の緩和や企業参入の促進などを盛り込んだ大幅な改正が行われるなど、数度の改正を経て現在に至っています ²。

規制の柱

農地法の規制は、大きく以下の3つの柱から成り立っています。

権利移動の制限（農地法第3条）： 農地を農地のまま売買したり、賃貸借したりする場合の規制です。原則として農業委員会の許可が必要となります ¹⁹。
転用の制限（農地法第4条・第5条）： 農地を宅地や工場用地、駐車場など、農地以外の用途に変更（転用）する場合の規制です。原則として都道府県知事等（または指定市町村長）の許可が必要となります ¹。
遊休農地に関する措置（農地法第4章）： 利用されずに放置されている農地（遊休農地）の発生防止・解消を図るための措置です ²。

違反した場合

農地法の許可を得ずに行われた売買や転用は、法律上無効となります ²¹。つまり、所有権は移転せず、契約は法的な効力を持ちません。さらに、無許可転用などに対しては、原状回復命令が出されたり、罰則が科されたりする可能性があります ²⁰。

第2章売却プロセスのナビゲーション：手続きと許可

2.1 農業委員会の中心的な役割

農地の売却プロセスにおいて、市町村に設置されている農業委員会は中心的な役割を担います。農地の売買や賃貸借、転用を行う際には、原則としてこの農業委員会の許可または届出が必須となります ¹。農業委員会は、農地法に基づき、農地に関する様々な事務を執行する行政委員会です ¹。

売却に関連する主な機能としては、以下の点が挙げられます。

権利移動（第3条）の許可： 農地を農地のまま売買・賃貸借する際の許可審査・交付 ¹⁹。
転用（第4条・第5条）の許可申請受付・意見具申： 農地転用の許可申請を受け付け、審査し、許可権者（都道府県知事等）に対して意見を述べる（または、指定市町村の場合は自ら許可を行う）¹⁹。
農地か否かの判断： 土地の現況に基づき、農地法の適用対象となるか判断する ¹。
斡旋（あっせん）： 売買の相手方を探す手助けを行う場合がある ²⁹。
遊休農地の調査・指導： 利用されていない農地の状況を調査し、所有者等に対して利用促進の指導を行う ¹⁹。

農業委員会は、地域の農業者から選挙で選ばれた委員や、地域の関係団体等から推薦・選任された委員で構成されており ²⁹、地域の農業事情に精通しています。農地の売却に関する相談や申請手続きは、まずこの農業委員会が窓口となります ¹。近年では、手続きの電子申請（eMAFF）に対応している委員会もありますが、対応状況は各委員会に確認が必要です ²¹。

2.2 農地としての継続利用を目的とする売却（農地法第3条）

農地を今後も農地として利用する目的で売却する場合、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です ¹⁹。

2.2.1 買主の適格性と要件

農地法第3条の許可を得るためには、買主が一定の要件を満たしている必要があります。これは、農地が投機目的で取得されたり、取得後に適切に利用されずに荒廃したりすることを防ぐためです。

基本的な要件： 買主は、取得する農地を含め、所有または借入している農地のすべてを効率的に利用して耕作を行う意思と能力（労働力、機械、技術など）を持っている個人または法人である必要があります ¹。
主な許可要件（2022年改正後）：

全部耕作要件： 取得する農地のすべてを効率的に利用できること ¹。
常時従事要件： 買主本人またはその世帯員等が、農作業に常時従事すること（年間150日以上が目安とされることが多いですが、法人等では要件が異なります）¹。法人の場合は、業務執行役員のうち1人以上が常時農業に従事するなどの要件があります ²⁰。
地域調和要件： 周辺の農地の利用に支障を与えないこと ¹。これは、2022年の法改正で、従来あった「下限面積要件」（一定以上の経営面積が必要とする要件）に代わって（または加えて）重視されるようになった要件です ¹。
投機・転貸目的の排除： 資産保有目的や転売（転貸）目的での取得ではないこと ³³。
法人の場合： 原則として、「農地所有適格法人」（農業経営を行うための特定の要件を満たした法人）である必要があります ³。ただし、賃借であれば、一定の要件を満たす一般法人も可能です ²⁰。

許可されないケース： 買主がこれらの要件を満たさない場合（例：農業を行う能力がない、高齢で耕作継続が困難 ²⁹、取得後に耕作放棄する恐れがある ²⁹、適格な農業者・法人でない ²⁹）は、許可されません。

2022年の法改正による下限面積要件の廃止 ¹ と地域調和要件の導入 ²⁰ は、許可基準の重点が単なる経営規模から、買主が地域の農業コミュニティにどのように関わり、周辺の営農にどのような影響を与えるか、といった質的な側面へと移行していることを示唆しています。これにより、申請においては、買主の営農計画だけでなく、地域との連携や調和への配慮を具体的に示すことが、より重要になったと考えられます。

しかしながら、これらの要件緩和にもかかわらず、「全部耕作」「常時従事」「地域調和」といった実質的な要件は依然として存在するため、農地を農地として購入できる層は、依然として既存の農業者、農業法人、または強い意志と能力を持つ新規参入者に限定される傾向にあります ³⁴。この限定された買主層が、農地の売却を難しくし、価格にも影響を与える一因となっています ¹⁰。

2.2.2 第3条許可のプロセス

農地法第3条に基づく売却手続きは、概ね以下の流れで進みます。

買主探し： 上記の要件を満たす買主（個人または法人）を探します。近隣の農家への打診、農業委員会や農協（JA）への相談・斡旋依頼、農地専門の不動産業者への依頼などが考えられます ²⁹。
売買契約の締結： 買主が見つかったら、売買契約を締結します。ただし、この契約は農業委員会の許可を条件とすることが一般的です（例：「農業委員会の許可が得られない場合は本契約を解除する」旨の条項を入れる）³²。
許可申請： 売主と買主が共同で、必要書類を添えて、農地の所在地を管轄する農業委員会に許可申請書を提出します ²¹。
審査・審議： 農業委員会は、申請書類の内容を審査し、必要に応じて現地調査を行います。その後、農業委員会の総会等で許可の可否について審議・決定します ²⁵。
許可通知： 許可が決定されると、農業委員会から許可通知書が交付されます ²⁹。
決済・引渡し・登記： 許可通知を受け取った後、売買代金の決済、農地の引渡し、そして法務局での所有権移転登記手続きを行います ²⁹。

所要期間： 申請書の提出締切日は各農業委員会によって定められており、申請受付後、許可が下りるまでには通常1ヶ月程度の期間を要します ¹。
必要書類（例）： 農地法第3条許可申請書、土地の登記事項証明書、公図・案内図、買主の住民票・（法人の場合）登記事項証明書、営農計画書、買主の耕作能力を証明する書類（例：耕作証明書）などが必要です ³²。ただし、必要書類は農業委員会によって異なる場合があるため、事前に必ず確認が必要です ²⁹。
専門家の活用： 申請手続きは複雑な場合があるため、行政書士に書類作成や申請代行を依頼することが一般的です ³²。最終的な所有権移転登記は司法書士が行います ⁴⁰。

2.3 農地以外の用途への転用を目的とする売却（農地法第4条・第5条）

農地を住宅地、工場用地、駐車場、資材置場、太陽光発電設備設置場所など、農業以外の目的で利用（転用）するために売却する場合は、農地法第4条または第5条に基づく許可が必要です。

第4条と第5条の違い：

第4条許可： 農地の所有者自身が転用する場合 ²⁴。
第5条許可： 農地を転用目的で売買したり、賃貸借したりする場合（所有権移転や賃借権設定等を伴う転用）²⁴。売却の場合は主に第5条許可が該当します。

許可権者： 原則として、農地の所在地を管轄する都道府県知事、または農林水産大臣が指定する指定市町村の長です ²⁶。ただし、転用面積が一定規模（例：4ヘクタール）を超える場合は、農林水産大臣（地方農政局長等）の許可が必要となる場合があります ²⁴。
農業委員会の役割： 申請はまず地元の農業委員会に提出され、農業委員会が意見を付して許可権者（知事等）に進達します ¹⁹。農業委員会は、申請内容の審査や現地調査を行い、許可の可否判断において重要な役割を果たします。
例外（市街化区域）： 都市計画法で定められた市街化区域内にある農地を転用する場合は、許可は不要で、事前に農業委員会へ届出を行うことで足ります ²⁶。

2.3.1 農地区分と転用可能性

農地転用の許可は、どのような農地でも申請すれば認められるわけではありません。農地法の目的である優良農地の確保と、農業以外の土地利用との調整を図るため、農地の立地条件や生産性によって区分され、転用が厳しく制限されています ¹²。これを立地基準といいます。

主な農地区分と転用許可基準：

農用地区域内農地（青地）： 市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地として利用すべき区域（農用地区域）内にある農地です。原則として転用は不許可です ²³。転用するには、まず農用地区域から除外する手続き（農振除外）が必要ですが、これは非常に困難な場合があります ²³。
甲種農地： 市街化調整区域内にある特に優良な農地（例：農業公共投資後8年以内、高性能機械での営農に適した集団農地）。原則として転用は不許可です ²⁵。
第1種農地： 良好な営農条件を備えた農地（例：10ヘクタール以上の集団農地、特定の農業公共投資の対象となった農地、生産力が高い農地）。原則として転用は不許可ですが、農業用施設や公共性の高い施設、集落に隣接する小規模住宅（500㎡以内）など、ごく限られた例外があります ²³。
第2種農地： 将来市街地化が見込まれる農地や、生産力の低い小集団の農地（おおむね10ヘクタール未満）。第3種農地に代替地がない場合などに転用が許可されます ²⁵。
第3種農地： 市街地の区域内または近隣にある農地（例：駅や市役所からおおむね300m以内など）。原則として転用は許可されます ²⁵。
一般基準： 上記の立地基準を満たした場合でも、さらに以下の一般基準をすべて満たす必要があります ²³。

転用事業の確実性（資金計画の妥当性、関連法規の許認可見込みなど）
周辺農地への悪影響がないこと（土砂流出、排水障害などを防ぐ措置が適切であること）
一時的な転用（資材置場など）の場合は、事業終了後に農地として確実に原状回復されること。
投機目的や資産保有目的ではないこと ²³。

この厳格な区分制度により、特に「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」といった優良農地を転用することは極めて困難です。高い価格での売却を期待して転用を考える場合、まず自身の農地がどの区分に該当するのか、そして転用許可の見込みがどの程度あるのかを、農業委員会等に確認することが不可欠です。優良農地であるほど、許可の見込みは低いと認識しておく必要があります。

2.3.2 第4条・第5条許可のプロセス

農地転用の許可申請手続きは、第3条許可よりも複雑で、時間を要します。

事前確認・相談： まず、対象農地の農地区分、農用地区域内か否か、転用許可の見込みについて、農業委員会や市町村の農政担当課に相談・確認します ²⁵。農用地区域内の場合は、まず農振除外の手続きが必要です ²⁴。
買主探し（第5条の場合）： 転用後の事業を行う買主を探します。
売買契約の締結（第5条の場合）： 転用許可を条件とする売買契約を締結します ³²。
許可申請： 申請者（第4条は所有者、第5条は売主・買主連名）が、必要書類を添えて農業委員会に許可申請書を提出します ²⁴。
農業委員会での審査・審議： 農業委員会は書類審査、現地調査（申請者立会いが必要な場合あり）²⁵ を行い、総会で審議します。
許可権者への進達・（必要な場合）関係機関協議： 農業委員会は、意見を付して申請書を許可権者（都道府県知事等）に進達します ²⁵。転用面積が大きい場合（例：3,000㎡超）などは、都道府県農業会議への意見聴取が行われることがあります ²⁴。
許可・不許可の決定・通知： 許可権者が最終的な判断を下し、許可の場合は許可指令書が交付されます ²⁴。不許可の場合は、契約が解除されることになります ³²。
決済・引渡し・登記（第5条の場合）： 許可後、売買代金の決済、土地の引渡し、所有権移転登記を行います。
転用事業の実施と完了報告： 許可された計画に基づき転用事業を実施します。工事完了後は、農業委員会に工事完了報告書等を提出し、確認を受ける必要があります ⁴⁷。
地目変更登記： 転用が完了したら、法務局で土地の地目を変更する登記手続きを行います ²⁴。

所要期間： 複数の機関（農業委員会、都道府県等、場合によっては農業会議）が関与するため、手続きには数ヶ月を要することがあります ²⁴。標準処理期間が定められている場合もありますが（例：知事許可で70日 ⁴⁴）、案件の複雑さや他法令との調整等により変動します。
必要書類（例）： 農地法第4条/第5条許可申請書、土地の登記事項証明書、公図・案内図・位置図、事業計画書、資金証明書（残高証明書、融資証明書等）、土地利用計画図、造成計画図（必要な場合）、隣接土地所有者の同意書（必要な場合）、法人の場合は定款・登記事項証明書など、多岐にわたります ²⁴。転用目的や自治体によって必要書類は大きく異なるため、事前の確認と準備が重要です。
専門家の活用： 手続きが非常に複雑であるため、行政書士に申請代行を依頼することが強く推奨されます ³²。

第3章 2025年の日本の農地市場

3.1 全国市場の動向と価格概観

全体的な傾向

全国的に見て、耕作目的で売買される農地の価格は、長期的な下落傾向が続いています。一般社団法人全国農業会議所の調査によると、都市計画法の線引きがない純農業地域では、2023年（令和5年）時点で29年連続の下落となりました ¹³。この価格下落の最大の要因は、「農地の買い手が少ない、または買い控えのため」であり、次いで「米価など農産物価格の低迷」、「農業後継者の不足」が挙げられています ¹³。

都市部と農村部の価格差

農地価格は、地域によって著しい差が見られます。「都市的農業地域」（都市計画法による市街化区域・市街化調整区域の線引きがある市町村）と「純農業地域」（線引きがない市町村）では、価格水準が大きく異なります ¹³。特に、都市部に近い市街化調整区域内の農地は、純農業地域の農地に比べてかなり高値で取引される傾向があります ¹³。これは、将来的な宅地等への転用の可能性が価格に織り込まれているためと考えられます ¹²。

転用目的の価格

農地を転用目的で売買する場合の価格は、上記の耕作目的価格よりも大幅に高くなりますが、こちらも平成のバブル期以降は長期的に下落傾向にあると指摘されています ⁵²。

農業政策による支援や規制緩和の動きはあるものの、農業従事者の減少や収益性の問題といった構造的な要因により、耕作目的の農地市場は依然として弱い状況が続いていると考えられます。数十年にわたる価格下落の蓄積は大きく、農業利用のみを前提とする売却は、価格面で厳しい交渉となる可能性が高いことを示唆しています。

3.2 価格形成の主要因

農地の売却価格は、様々な要因によって左右されます。

立地とアクセス： 都市部への近さ、主要道路や交通機関へのアクセス、市場への距離などが価格に大きく影響します。特に転用を見込む場合は、インフラの整備状況が重要です ¹²。農業利用においても、集落や集荷地からの距離は作業効率や輸送コストに関わるため、価格要因となります ³⁹。
土地の質と状態： 土壌の質、地形（平坦か傾斜地か）、区画の広さや形状、日照条件、灌漑・排水施設の状況、農道の整備状況（機械が進入可能か）などが、農業生産性、ひいては土地の価値を左右します ¹²。長年耕作放棄され、復旧に費用がかかるような土地は評価が低くなります ¹⁰。
転用の可能性： その農地が都市計画法上のどの区域（市街化区域、市街化調整区域など）に属し、農地法上のどの農地区分（第1種、第2種、第3種など）に該当するかが、転用の可否、ひいては価格に決定的な影響を与えます ¹²。宅地や商業地への転用が容易な土地ほど、高値がつきやすくなります ⁵⁰。
市場の需給バランス： 地域における農業者や法人、開発業者からの需要と、売りに出される農地の供給量のバランスが価格を動かします ⁵⁰。買い手不足は価格下落の大きな要因です ¹³。
政策と規制： 国や自治体の農業支援策（補助金、税制優遇など）、農地転用に関する規制の厳しさ、農業振興地域制度などの政策が、農地の利用価値や需要、価格に影響を与えます ⁵⁰。
経済状況： 全体的な景気動向は、土地への投資意欲や開発需要を通じて、農地価格にも影響を及ぼします ⁵⁰。
災害リスク： 洪水、土砂災害、地震などの自然災害のリスクが高い地域では、農地の評価が低くなる傾向があります ³⁹。

3.3 地域相場の調査方法

売却希望価格を設定する上で、対象農地の地域相場を把握することは非常に重要です。以下の方法で調査することができます。

公的調査データ：

全国農業会議所「田畑売買価格等に関する調査結果」： 都道府県別、地域区分別（純農業/都市的）、地目別（田/畑）の平均的な耕作目的売買価格（推定値）を知るための最も基本的な資料です ¹³。毎年公表されます。
地価公示（国土交通省）： 毎年1月1日時点の標準地の価格。農地も一部含まれますが、主に転用を視野に入れた価格指標となります ⁶⁰。
都道府県地価調査： 毎年7月1日時点の基準地の価格。地価公示を補完する役割を持ちます ⁶⁰。
全国地価マップ（資産評価システム研究センター）： 上記の地価公示、都道府県地価調査に加え、固定資産税路線価、相続税路線価などを地図上で確認できるオンラインサービスです ⁶²。
農業物価統計調査（農林水産省）： 農産物や農業資材の価格動向を示す統計であり、土地価格そのものではありませんが、地域の農業収益性を測る参考になります ⁶⁴。
不動産市場データ：

不動産ポータルサイト（SUUMO ⁶⁹、LIFULL HOME’S ⁷⁰、アットホーム ⁷¹ など）で、類似地域の土地の売出価格を確認します。ただし、売出価格と実際の成約価格は異なる場合がある点に注意が必要です。
地域の不動産業者（特に農地取引に詳しい業者）のウェブサイトや、直接問い合わせて取引事例を確認します ³⁹。
地域の専門家：

地元の農業委員会や**農協（JA）**は、地域の農地取引の状況について情報を持っている場合があります ²⁹。
農地売買を専門とする不動産業者に査定を依頼します ³²。複数の業者に依頼し、比較検討することが有効です。

農地の価格は、「耕作目的での価値」と「転用した場合の価値」という二つの側面から評価される必要があります。全国農業会議所の調査は前者に、地価公示や都道府県地価調査は後者に近い価値を示す傾向があります。実際の市場取引価格は、これらの中間や、需給バランスによって決まります。売却希望者は、自身の土地の特性（立地、転用可能性など）と、想定される買主（農業者か、開発業者か）を踏まえ、どの価格指標を重視すべきか判断する必要があります。

第4章財務的側面：税金と費用

農地を売却する際には、売却によって得た利益に対する税金や、取引に伴う様々な費用が発生します。これらを事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。

4.1 譲渡所得税の理解

農地を含む土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）は、給与所得など他の所得とは分離して、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます（分離課税）⁷³。

4.1.1 計算の枠組み

課税対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）は、以下の計算式で算出されます。

課税譲渡所得金額＝収入金額－ (取得費＋譲渡費用) －特別控除額 ⁷³

収入金額： 農地の売却代金です ⁷³。
取得費： 売却した農地を購入した際の代金や、購入手数料、改良費などです。相続で取得した場合などで購入代金が不明な場合は、売却金額の5％を概算取得費として計算することができます ⁷⁵。
譲渡費用： 農地を売却するために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取壊し費用（必要な場合）などが該当します ³³。
特別控除額： 一定の要件を満たす場合に、課税譲渡所得金額から差し引くことができる控除額です（後述）。
税率： 課税譲渡所得金額に乗じる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：

所得税：30％
住民税：9％
復興特別所得税（所得税額×2.1％）：0.63％
合計：39.63％ ³²
長期譲渡所得（所有期間5年超）：

所得税：15％
住民税：5％
復興特別所得税（所得税額×2.1％）：0.315％
合計：20.315％ ³²

4.1.2 主要な特別控除

農地の売却には、特定の要件を満たす場合に適用される有利な特別控除制度があります。これらを活用することで、税負担を大幅に軽減、あるいはゼロにできる可能性があります ⁷⁴。

800万円特別控除：
概要： 農業振興地域内の農用地区域内にある農地を、以下のいずれかの方法で譲渡した場合に適用されます ³¹。

農用地利用集積計画に基づいて譲渡した場合
**農業委員会の斡旋（あっせん）**等により譲渡した場合
農地中間管理機構（農地バンク）または農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合

ポイント： 農業委員会や農地バンクといった公的な仕組みを通じて、意欲ある農業者等へ譲渡することが前提です。個人間で直接売買した場合は、通常適用されません ³¹。
1,500万円特別控除：

概要： 農業振興地域内の農用地区域内にある農地等を、農業経営基盤強化促進法に定められた**「買入協議」**制度に基づき、**農地中間管理機構（農地バンク）**に譲渡した場合に適用されます ⁷⁴。
ポイント： 農地バンクへの譲渡の中でも、「買入協議」という特定のプロセスを経る必要があります ⁷⁴。
5,000万円特別控除：

概要： 公共事業などのために、土地収用法等に基づいて農地が収用（買取り）された場合に適用されます ⁷⁵。
ポイント： 買取り主体（国、地方公共団体、指定された事業者など）から交付される買取り証明書等が必要となります ⁷⁵。
その他の控除： 一般的な土地譲渡に適用される控除（例：平成21年・22年に取得した土地等の譲渡に対する1,000万円控除 ⁸³、低未利用土地等の譲渡に対する100万円控除 ⁸² など）が適用できるケースも考えられますが、典型的な農地売買では上記の農地特有の控除が中心となります。

これらの特別控除を利用するには、確定申告の際に、適用を受ける旨を記載し、それぞれの要件を満たすことを証明する書類（例：農業委員会が発行する斡旋証明書、買入協議に関する書類、収用証明書など）を添付する必要があります ³¹。

これらの特別控除制度の設計を見ると、特に800万円控除と1,500万円控除は、農業委員会や農地バンクといった公的機関を通じた取引や、農用地区域内の農地の維持を強く奨励していることがわかります。これは、税制面からも、農地を意欲ある担い手に集約し、優良農地を保全するという国の農業構造政策を後押しする意図があると考えられます。売却希望者は、税負担軽減の観点からも、これらの公的チャネルの活用を検討する価値があります。

表4.1：農地譲渡所得の主な特別控除

控除額	主な適用要件	対象農地	関連法・仕組み
800万円	農用地区域内の農地を、農用地利用集積計画、農業委員会の斡旋等、または農地バンク・農地利用集積円滑化団体へ譲渡した場合 ³¹	農用地区域内農地	農地法、農業経営基盤強化促進法、農業委員会の斡旋、農地中間管理機構（農地バンク）
1,500万円	農用地区域内の農地等を、農業経営基盤強化促進法の「買入協議」により農地バンクへ譲渡した場合 ⁷⁴	農用地区域内農地等	農業経営基盤強化促進法（買入協議）、農地中間管理機構（農地バンク）
5,000万円	公共事業等のために土地収用法等に基づき農地が収用（買取り）された場合 ⁷⁵	収用対象農地	土地収用法等

出典：³¹ 等に基づき作成。適用には詳細な要件があります。

4.2 取引費用の見積もり

農地売却には、税金以外にも以下のような費用がかかります。これらは譲渡費用として、譲渡所得の計算上、収入金額から控除できます。

4.2.1 仲介手数料

支払先： 不動産会社（仲介業者）に売買の仲介を依頼した場合に支払います。売主と買主が直接取引する場合や、不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は発生しません ³²。
料率： 農地から農地への売買は、厳密には宅地建物取引業法（宅建業法）の仲介手数料上限規制の対象外ですが、実務上は宅建業法の規定に準じた料率（下記）を適用する不動産会社が多いようです ³²。農地を宅地等に転用して売却する場合は、宅建業法の適用対象となります ⁷⁶。

売買価格200万円以下の部分：5％＋消費税
売買価格200万円超～400万円以下の部分：4％＋ 2万円＋消費税
売買価格400万円超の部分：3％＋ 6万円＋消費税
（速算式：400万円超の場合「売買価格 × 3％＋ 6万円＋消費税」）³²
注意点： 売買価格が非常に低い農地の場合、不動産会社によっては最低手数料（例：18万円＋消費税）を設定している場合があり、売却代金を上回る手数料が発生する可能性もあります ⁷⁶。手数料については、仲介を依頼する前に必ず確認しましょう ⁷⁶。

4.2.2 登記費用

内訳： 登記手続き自体にかかる税金である登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬からなります ⁸⁵。
登録免許税：

所有権移転登記： 不動産の固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。売買の場合、本則は2.0％ですが、土地については軽減措置があり、令和8年（2026年）3月31日までは1.5％が適用されます ⁸⁶。通常、買主が負担します ⁸⁵。
抵当権抹消登記： 売却する農地に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合に必要です。不動産1個につき1,000円（土地と建物なら計2,000円）です ⁸⁵。通常、売主が負担します ⁸⁵。
登記名義人住所・氏名変更登記： 登記簿上の所有者（売主）の住所や氏名が、現在のものと異なる場合に必要です。不動産1個につき1,000円です ⁸⁸。売主が負担します。
司法書士報酬： 依頼する司法書士や案件の複雑さによって異なります。一般的な相場としては、所有権移転登記で3万円～10万円程度、抵当権抹消登記で1万円～3万円程度です ⁸⁵。地域によっても差があります ⁸⁸。

4.2.3 測量費用

必要性： 土地の境界が不明確な場合、隣接地との境界トラブルを防ぐため、あるいは転用や分筆（土地を複数に分けること）を行う場合に、確定測量が必要となることがあります ⁸⁹。確定測量図は、売買契約の際に重要な書類となります。
費用相場： 土地の面積、形状、隣接地の状況（民有地のみか、公道・河川等の官有地に接するか）によって大きく変動します。一般的な目安（100㎡程度の土地の場合。農地はより広いため、面積に応じて増加）は以下の通りです。

現況測量（境界確定なし）：10万円～20万円程度 ⁹¹。
確定測量（隣接地が民有地のみ）：35万円～50万円程度 ⁸⁹。
確定測量（官有地との境界確定「官民査定」が必要な場合）：60万円～80万円以上 ⁸⁹。
負担者： 境界を確定させる責任は売主にあるため、通常、売主が負担します。

4.2.4 その他の費用

印紙税： 売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額に応じて税額が決まります（例：1千万円超5千万円以下なら2万円、軽減措置適用で1万円の場合あり）³²。
行政書士報酬： 農地法第3条、第4条、第5条の許可申請書類の作成・提出を依頼する場合に発生します。相場は、第3条許可で5万円程度、第4条・第5条許可（転用）で10万円～15万円以上（案件の難易度による）です ³²。

4.3 相続税に関する補足

農地を相続によって取得した場合、その農地も相続税の課税対象となります ⁹³。

評価方法： 相続税評価額は、その農地の種類（純農地か、市街地に近い農地かなど）によって評価方法が異なります。一般的には「倍率方式」や「比準方式」、転用が見込まれる場合は宅地の評価額を基にする「宅地比準方式」などが用いられます ¹²。
基礎控除： 相続税は、遺産総額が基礎控除額「3,000万円＋ (600万円 × 法定相続人の数)」を超える場合に課税されます ⁹³。
納税猶予制度： 相続人が農業を継続する場合、一定の要件のもとで相続税の納税が猶予される特例制度があります。この制度では、農地の評価額を市場価格（宅地並み評価額など）ではなく、非常に低い「農業投資価格」（国税庁が定める価格、10aあたり数十万円程度 ⁹³）で計算し、その差額に対応する相続税の納税が猶予されます ⁹³。
売却との関係： 納税猶予の適用を受けている農地を売却すると、原則として猶予されていた相続税とその利子税を納付しなければならなくなります。ただし、農用地利用集積計画に基づき譲渡した場合や、農地バンクに一定の条件で貸し付けた場合などは、納税猶予が継続される場合があります ¹。

この相続税納税猶予制度は、相続した農地を安易に売却・転用することを抑制する効果があります。納税猶予を受けている相続人にとっては、猶予打ち切りによる多額の税負担を避けるため、農業を継続するか、あるいは納税猶予が継続される公的な仕組み（農地バンクへの貸付・売却など）を通じて農地を手放すことが、経済的に合理的な選択となる場合が多いのです。これも、農地が市場で自由に売買されにくい要因の一つと言えます。

第5章地域差の理解

日本全国で農地法という統一された法律が適用されているものの、実際の規制の運用、市場の状況、需要の動向には、地域によって顕著な違いが見られます。

5.1 地域による規制の違い

転用許可基準の運用： 農地転用の許可基準（特に第1種農地の例外規定や第2種農地の判断）の具体的な運用は、都道府県や指定市町村によって解釈や裁量の幅が異なる場合があります ²⁶。
農業振興地域計画： 各市町村が策定する「農業振興地域整備計画」において、特に転用が厳しく制限される「農用地区域（青地）」がどのように指定されているかは、地域ごとに異なります ²³。
許可権者： 農地転用（4ha以下）の許可権者が都道府県知事か、権限移譲された指定市町村長かによって、手続きの細部や判断の傾向が異なる可能性があります ²⁶。
地方独自のガイドライン： 千葉県 ⁹⁷ や北海道 ⁴⁴ のように、都道府県が独自の事務指針や権限移譲のルールを定めている場合があります。長野県では採草放牧地の転用は面積に関わらず知事許可となるなどの地域特性もあります ⁴³。
農業委員会の運用： 申請書類の様式や必要部数、審査の所要時間、現地調査の実施方法、さらには「地域調和要件」のような比較的新しい基準の解釈についても、各市町村の農業委員会によって実務上の差異が生じ得ます ²⁹。

5.2 地域別の市場動態と需要

都市近郊 vs. 地方： 農地価格や需要を左右する最大の要因は、都市部からの距離です。首都圏、近畿圏、中京圏などの大都市周辺では、宅地や商業地への転用需要が高く、農地であっても価格が高騰する傾向があります ⁵⁰。一方、地方の純農業地域や中山間地域では、買い手が少なく、価格は低迷しています ¹³。
地域の農業経済： 特定のブランド作物（米、果物、野菜など）の産地や、農業が盛んな地域では、耕作目的での農地需要が比較的高く、価格も安定している場合があります ⁵⁰。
人口動態： 人口減少や高齢化が著しい地域では、耕作放棄地が増加し、農地の供給過多・需要低迷から価格が下落する傾向が強まります ¹⁰。
開発計画： 特定の地域で大規模な宅地開発、工業団地造成、インフラ整備（道路、鉄道など）の計画がある場合、将来の転用を見込んだ投機的な需要が発生し、農地価格が上昇することがあります ⁵⁰。

5.3 具体例（北海道、千葉県、長野県）

北海道：

特徴： 広大な土地を活かした大規模農業が中心。単位面積あたりの農地価格は本州と比較して低い傾向 ¹³。
規制： 4ha以下の転用許可権限が条例により市町村に移譲されている場合がある ⁴⁴。七飯町は指定市町村として面積に関わらず許可権を持つ ⁴⁴。
支援： 大規模経営や担い手確保・育成に対する国の支援策 ⁹⁹ のほか、道独自の就農支援（北海道農業担い手センター）¹⁰⁰ などが展開されている。
千葉県：

特徴： 首都圏に位置し、東京都心に近い北部・西部と、農業・漁業が中心の南部・東部で状況が大きく異なる。都市近郊では開発圧力が高く、地価も高い ⁴⁹。
規制： 県独自の農地転用関係事務指針が存在 ⁹⁷。転用許可申請の窓口は市町村農業委員会だが、許可権者は原則として県（知事）⁴⁷。関東農政局の管轄 ²⁷。農地転用専門の行政書士事務所も存在する ¹⁰⁴。
支援： 県や関係団体による多様な担い手支援策（補助金、雇用支援、経営多角化支援など）が実施されている ¹⁰⁵。
長野県：

特徴： 山がちの地形で、果樹、野菜、米など多様な農業が展開。中山間地域が多く、条件不利地対策が重要 ¹⁰⁸。観光地周辺など、地域によって価格差が大きい ⁴⁹。
規制： 4ha以下の農地転用は原則として県（知事）許可だが、指定市町村への権限移譲もある ⁴³。採草放牧地の転用は面積に関わらず知事許可 ⁴³。関東農政局の管轄 ²⁷。
支援： 中山間地域等直接支払制度の活用が盛ん ¹⁰⁸。新規就農支援（農業大学校、里親制度、資金）¹¹⁹ や、長野県農業担い手育成基金による独自の助成事業 ¹²⁰、低利な制度資金 ¹²² など、多様な支援が存在する。

これらの例が示すように、農地売却を取り巻く環境は地域によって大きく異なります。全国一律の情報だけではなく、売却を検討する農地が所在する都道府県、市町村、さらには地区レベルでの具体的な規制、市場価格、需要動向、支援制度を調査し、地域の実情に合わせた戦略を立てることが、売却を成功させる鍵となります。

第6章 2025年の政策動向：主な変更点と支援策

2025年における農地売却を考える上で、近年の法改正や政策の動向を理解しておくことは極めて重要です。特に、食料安全保障強化を目的とした法改正や、農地中間管理機構（農地バンク）の役割強化が注目されます。

6.1 2024年（令和6年）法改正の影響

2024年6月に「食料の安定供給のための農地の確保及びその有効な利用を図るための農業振興地域の整備に関する法律等の一部を改正する法律」（令和6年法律第62号）が公布されました ⁵。この法律は、公布日から1年を超えない範囲（つまり2025年6月まで）に施行される予定です ⁵。

この改正法は、食料安全保障の根幹である農地の総量確保と適正かつ効率的な利用を強化することを目的としています ⁵。農地売却や転用に関連する主な変更点（2025年までに施行が見込まれるもの）としては、以下のような点が挙げられます。

国・都道府県の役割強化： 都道府県が定める農用地面積の目標設定や、農用地区域の変更（特に除外）に対する国の関与が強化されます ⁶。これにより、優良農地を農用地区域から除外し、転用することが従来よりも難しくなる可能性があります。
転用手続きの厳格化： 農地転用許可後の状況について、許可を受けた者に対する定期的な報告義務が導入される可能性があります ¹²⁴。また、違反転用に対する原状回復命令に従わない場合に、その事実を公表する仕組みが創設される可能性があります ¹²⁴。一部では、都道府県や市町村ごとに年間の転用許可面積に上限を設ける「総量規制」が導入される可能性も指摘されていますが、最終的な運用詳細は今後の政省令等で明確化されるのを待つ必要があります ¹³⁰。
権利取得審査の厳格化： 農地法第3条許可（農地としての権利取得）の際に、農業委員会が、権利取得希望者の農業関連法令（例：種苗法など）の遵守状況などを確認する要件が追加される可能性があります ¹²⁴。これにより、不適切な農地利用を行う者への権利移転が抑制されることが期待されます。
地域計画との連携強化： 市町村が策定する「地域計画」内の農地を、優先的に農用地区域に編入すべき土地として位置づける規定が盛り込まれる可能性があります ⁶。

これらの改正内容は、全体として農地の保全と適正利用を強化する方向性を示しています。特に、転用に関する手続きの厳格化や国の関与強化、可能性として浮上している総量規制 ¹³¹ などは、2025年以降、農地転用のハードルを従来よりも高くする可能性があります。転用による高値売却を目指す場合は、これらの新しい規制動向を注視し、許可取得の難易度や不確実性が増す可能性を考慮に入れる必要があるでしょう。

6.2 農地中間管理機構（農地バンク）の役割強化

2023年の農業経営基盤強化促進法改正により、農地の出し手と受け手が直接契約する相対での利用権設定（賃貸借）は、各地域で「地域計画」が策定された後、または2025年3月末をもって原則として廃止され、農地中間管理機構（農地バンク）を通じた貸借に一本化されることになりました ⁷。

農地バンクとは： 都道府県に一つずつ設置されている公的な法人（公益社団法人など）で、農地を貸したい人（出し手）から農地を借り受け、地域の担い手（受け手）に集約化して貸し付ける役割を担います ¹³⁴。特に、市町村が策定する「地域計画」およびその中の「目標地図」（将来の農地利用の設計図）に位置づけられた担い手への農地集積を進めることが期待されています ⁷。
貸し手（売却希望者）のメリット：

公的機関が仲介するため、安心して貸し出せる ¹³⁸。
賃料はバンクから確実に支払われる ⁷。
貸借期間（原則10年以上 ⁷）終了後は、確実に農地が返還される ⁷。
バンクが農地の管理や借り手探しを行う ⁷。
税制上の優遇措置（固定資産税の軽減、相続税納税猶予の継続）を受けられる場合がある ⁷。
機構集積協力金（補助金）が交付される場合がある ¹³³。
借り手のメリット：

まとまった農地を長期間安定して借りられる ¹。
農地の集積・集約化により、作業効率化やコスト削減が図れる ¹。
複数の所有者から借りる場合も、契約や賃料支払いがバンクとの間で一本化され、事務負担が軽減される ⁷。

手続きの流れ： 貸し手・借り手がそれぞれバンクや農業委員会に申し込み、バンクがマッチングと条件調整を行い、「農用地利用集積等促進計画」を作成、都道府県知事が認可・公告することで権利が設定されます ⁷。
売却との関連： 農地バンクは主に賃貸借を仲介しますが、前述の通り、「買入協議」を通じて農地バンクに売却することで、1,500万円の譲渡所得特別控除の適用を受けられる可能性があります ⁷⁴。

2025年4月以降、相対での利用権設定が原則できなくなることで、農地バンクは農地の賃貸借市場における中心的な存在となります。これは、単に貸借の仲介機関というだけでなく、地域計画に基づく農地の集約化や、税制優遇措置と連動した農地の流動化（貸付や特定の売却）を推進する、農業構造政策の実行機関としての役割が強化されることを意味します。したがって、遊休農地の所有者や、税制上のメリットを考慮して農地を手放したいと考えている売却希望者にとって、農地バンクの仕組みを理解し、活用を検討することの重要性が一層高まると言えるでしょう。

6.3 政府支援・補助金概観

国や地方自治体は、農業の担い手育成や経営強化、特定地域の農業振興などを目的とした様々な支援策や補助金制度を設けています。

対象者： 支援の多くは、認定農業者、認定新規就農者、主業農業者、農業法人、集落営農組織など、実際に農業を営む主体を対象としています ⁹⁹。
支援内容の例：

機械・施設導入支援： 省力化機械、環境配慮型機械、加工・販売施設などの導入経費の一部補助 ⁹⁹。
経営改善・多角化支援： 新技術導入、6次産業化、法人化などの取り組み支援 ¹⁰⁵。
雇用・就労環境改善支援： 新規雇用や労働環境整備（休憩施設、福利厚生など）に対する補助 ¹⁰⁵。
新規就農者支援： 研修期間中の資金（就農準備資金）、経営開始直後の資金（経営開始資金）、就農に必要な機械・施設導入補助、低利な融資（青年等就農資金）など ¹⁰⁵。
中山間地域等直接支払制度： 条件不利地域において、農地の維持管理活動や共同取組活動を行う集落等に対する交付金 ¹⁰⁸。
低利融資制度： 農業近代化資金、スーパーL資金など、様々な目的のための低利な制度融資 ¹²²。

売却希望者との関連： これらの支援策は直接的には農業を行う者向けですが、売却交渉において、買主がこれらの支援を活用できる可能性があることは、買主の購入能力や将来性を評価する上で参考になります。また、売主自身が農業経営の一部を継続する場合などは、これらの支援策の対象となる可能性もあります。さらに、特定の地域（例：中山間地域）や特定の農業分野（例：高収益作物）に対する支援策の存在は、その地域の農地の需要や価値に間接的な影響を与える可能性があります。
情報収集： 最新の支援策や補助金の情報は、農林水産省 ⁹⁹、都道府県の農政担当部局（例：千葉県 ¹⁰⁵、長野県 ¹¹⁹）、市町村役場、地域の農業支援センター（例：長野県農業担い手育成基金 ¹²⁰、北海道農業担い手センター ¹⁰⁰）などで確認できます。

第7章主要な情報源と戦略的推奨事項

農地の売却は、法規制、手続き、市場、税務など多岐にわたる要素が絡み合う複雑なプロセスです。適切な情報収集と専門家の活用、そして戦略的な判断が不可欠となります。

7.1 売却希望者のための重要情報源

農地売却を進める上で、以下の情報源を活用することが重要です。

市町村農業委員会： 農地法の許可申請・届出の窓口であり、手続き、農地区分、地域のルール、売買斡旋などに関する最初の相談先です ¹。
市町村・都道府県の農政担当課： 地域の農業振興計画、農用地区域の指定状況、転用規制の詳細、補助金制度などに関する情報を提供します ²⁴。
農地中間管理機構（農地バンク）： 農地の貸付プログラム、買入協議制度、関連する税制優遇や協力金についての情報を提供します ⁷。
農林水産省・地方農政局： 国の政策、法律の解釈、公式ガイドライン、全国的な統計データなどを提供します ⁵。
国税庁・税務署： 譲渡所得税、特別控除、相続税、財産評価基準（路線価・評価倍率表）に関する情報を提供します ¹²。
法務局： 不動産登記、登記事項証明書の取得に関する窓口です ²⁴。
専門家：

不動産業者（農地専門）： 市場価格の査定、買主探し、売買交渉 ²⁹。
行政書士： 農地法許可申請書類の作成・提出代行 ³²。
司法書士： 所有権移転登記、抵当権抹消登記等の手続き代行 ⁴⁰。
土地家屋調査士： 土地の測量、境界確定 ⁸⁹。
税理士： 税金の計算、特別控除適用の相談、確定申告代行。
オンラインリソース：

e-Gov法令検索： 法律の条文確認 ³。
国土交通省不動産情報ライブラリ： 地価公示・都道府県地価調査のデータ検索 ⁶¹。
全国地価マップ： 各種公的地価情報の地図表示 ⁶²。

7.2 2025年売却に向けた戦略的考察

2025年を見据えて農地売却を成功させるためには、以下の点を考慮した戦略的なアプローチが推奨されます。

早期着手と計画性： 農地法の許可手続き、特に転用許可は時間を要します ¹。また、2024年の法改正施行など、制度変更も控えています。売却を決めたら、早めに情報収集と準備を開始し、余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。まず、自身の農地の正確な状況（所在地、面積、地目、農地区分、権利関係、境界）を確認することから始めましょう ¹。
売却目的の明確化： 何を最優先するかを明確にします。「価格の最大化」を目指すなら転用可能性の追求、「税負担の最小化」なら特別控除が適用される公的チャネルの活用、「早期の現金化」なら価格交渉の柔軟性や農地バンク・不動産業者による買取の検討、などが考えられます。目的によって取るべき戦略は異なります。
転用可能性の現実的な評価： 転用による高値売却を期待する場合でも、安易に可能と判断せず、農地区分（特に農用地区域内か否か、第1種・甲種か否か）と地域の規制を徹底的に調査する必要があります ²⁵。2024年法改正による規制強化の可能性 ¹²⁴ も踏まえ、許可取得のハードルを現実的に評価しましょう。
公的チャネルの検討： 農業委員会による斡旋や農地バンクへの売却（特に買入協議）は、800万円または1,500万円の譲渡所得特別控除を受けられる可能性があるため、税負担軽減の観点から積極的に検討すべき選択肢です ³¹。これらの制度の利用条件や手続きについて、農業委員会や農地バンクに相談しましょう。
書類・境界の整備： 登記事項証明書、公図、測量図（必要な場合）など、売却に必要な書類を早めに準備します ²⁴。隣接地との境界が不明確な場合は、トラブル防止のため、売却前に確定測量を実施することを検討します ⁸⁹。
コストの試算： 譲渡所得税、仲介手数料、登記費用、測量費用、専門家報酬など、売却にかかる費用を事前に試算し、手取り額の見込みを把握しておきましょう（第4章参照）。
専門家の活用： 農地売却は専門性が高く、状況に応じて適切な専門家の支援が不可欠です。転用を伴うか、税務が複雑か、境界問題があるかなど、自身の状況に合わせて、信頼できる不動産業者、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、税理士等に相談しましょう ²⁹。
政策動向の注視： 2024年改正法（令和6年法律第62号）の施行に伴う具体的な運用ルール（政省令、ガイドライン）や、それに対する地方自治体の対応など、最新の政策情報を継続的に収集し、自身の売却計画への影響を評価することが重要です ⁵。

結論

2025年における日本での農地売却は、農地法に基づく厳格な規制、地域ごとの市場環境の違い、そして食料安全保障強化を背景とした政策動向の変化という、複数の要因が複雑に絡み合う中で進める必要があります。

本レポートで詳述した通り、農地の定義は現況主義に基づき、売却手続きは農業委員会の許可が不可欠です。農地として継続利用するか、他の用途に転用するかによって、適用される法律（農地法第3条または第4条・第5条）、許可要件、手続き、許可権者が大きく異なります。特に、優良農地の転用は極めて困難であり、転用可能性は農地区分によって厳しく制限されています。

市場価格は全国的に下落傾向が続く一方、都市近郊と地方とでは著しい格差が存在します。価格は立地、土地の質、転用可能性、需給バランス、政策など多様な要因に影響されます。売却に伴う譲渡所得税は、所有期間に応じた税率が適用されますが、農業委員会や農地バンクを通じた売却など、特定の条件を満たすことで大幅な特別控除（800万円、1,500万円等）を受けられる可能性があります。仲介手数料、登記費用、測量費用などの諸経費も考慮に入れる必要があります。

さらに、2024年の法改正により、2025年以降は農地の総量確保と適正利用に向けた規制が強化される見込みであり、特に転用手続きの厳格化が予想されます。また、2025年4月からは農地バンクが賃貸借の中心的な役割を担うことになり、その活用が一層重要となります。

これらの状況を踏まえ、農地売却を成功させるためには、以下の点が不可欠です。

徹底した事前調査： 自身の農地の法的な位置づけ（農地区分、農用地区域内外）、権利関係、境界を正確に把握すること。
現実的な目標設定： 転用可能性や市場価格を客観的に評価し、売却目的（価格、税負担、スピード）に応じた戦略を立てること。
公的制度の理解と活用： 農業委員会や農地バンクの役割を理解し、税制優遇などのメリットを享受できる可能性がある公的な売却チャネルを検討すること。
コスト意識： 税金や諸経費を正確に見積もり、手取り額を予測すること。
地域特性の考慮： 全国一律の情報だけでなく、農地が所在する地域の具体的な規制、市場動向、支援制度を調査すること。
専門家との連携： 複雑な法的手続き、税務、登記、測量などに関して、各分野の専門家（不動産業者、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、税理士等）から適切な助言と支援を得ること。

2025年の動的な規制・市場環境の中で農地を売却するには、綿密な計画と情報に基づいた意思決定が求められます。本レポートが、その一助となることを期待します。

引用文献

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農地を売りたいなら農業委員会の許可が必須！売却手続きの流れを徹底解説, 4月 17, 2025にアクセス、 https://wakearipro.com/i-want-to-sell-my-farmland-agricultural-committee/
農地を売りたいなら農業委員会の許可が必要！勝手に売れない理由は？ – アスグリ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://asuguri.jp/nogyoiinkai/
農地売却の税金・控除・確定申告をシミュレーション付きで解説 | 訳あり物件買取ナビ by AlbaLink, 4月 17, 2025にアクセス、 https://albalink.co.jp/realestate/farmland-sale-tax/
【図解】農地は売却できる？売却の流れや費用などをわかりやすく解説 – HOME4U, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.home4u.jp/sell/juku/course/basic/sell-282-28171
農地売却の方法や流れは？かかる費用・税金とその他の活用方法も紹介 – 関西電力, 4月 17, 2025にアクセス、 https://sol.kepco.jp/useful/taiyoko/w/nochibaikyaku/
農地は売却できる？売却方法や注意点について解説 | 不動産売却マスター, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/land/farmland-sell
共有名義の農地売却は難しい？その理由と解決策をわかりやすく解説！, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.c21-motibun.jp/reading/1529/
農地売却が難しい理由と成功するための手順 – リアルエステート, 4月 17, 2025にアクセス、 https://re-estate.co.jp/press/knowledge/5693/
農地売却をしたい人必見！２つのルールと手続き方法を解説, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.tainavi-pp.com/investment/other/140/
農地を売却する方法は2つ！売却の手続きや流れを紹介, 4月 17, 2025にアクセス、 https://mota-home.net/article/11126
農地査定と売却の完全ガイド！価格を左右する要因とは？ – リアルエステートの不動産相談室, 4月 17, 2025にアクセス、 https://re-estate.co.jp/press/satei/4333/
「農地を売りたい！」農地を売買するために必要な手続き方法を徹底解説, 4月 17, 2025にアクセス、 https://uegaki-shihoshoshi-office.com/blog/inheritance_nochibuy/
農地転用に関する手続き | てしろぎ事務所 – 宮城県仙台市の行政書士, 4月 17, 2025にアクセス、 https://teshirogi-office.com/farmlandconversion/
農地の転用の制限（農地法第4条・第5条） – 軽井沢町公式ホームページ（農業委員会事務局）, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.town.karuizawa.lg.jp/page/1367.html
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農地転用許可制度を全てわかりやすく説明します, 4月 17, 2025にアクセス、 https://nochi-tenyo.com/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8%E8%A8%B1%E5%8F%AF%E5%88%B6%E5%BA%A6%E3%82%92%E5%85%A8%E3%81%A6%E3%82%8F%E3%81%8B%E3%82%8A%E3%82%84%E3%81%99%E3%81%8F%E8%AA%AC%E6%98%8E%E3%81%97%E3%81%BE%E3%81%99/
農業振興地域制度、農地転用許可制度等について – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/tenyou_kisei/270403/pdf/sankou1.pdf
農地の転用（農地法第4条・第5条） – 千葉市, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.chiba.jp/nogyo/tenyo.html
【農地法】農地転用の許可（知事許可事案） – 千葉県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.chiba.lg.jp/noushin/tetsuzuki/500/15040-019.html
田んぼ売却の相場はいくら？農地価格の調べ方や平均推移、坪単価も紹介 – アスグリ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://asuguri.jp/farmland-price/
農地売却の相場を知るために重要なポイント, 4月 17, 2025にアクセス、 https://leased-land.com/nouchi-kaitori-kakaku/
田んぼ一反相場を徹底解説！地域別に異なる田んぼ価格の理由とは？, 4月 17, 2025にアクセス、 https://kaitori.green-energy.co.jp/archives/293
農地転用等の状況について – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/tenyou_kisei/270403/pdf/sankou2.pdf
農地価格相場の正しい知識とは – チバニアン兼業農学校, 4月 17, 2025にアクセス、 https://chibanian.info/nochikakakusoba2024/
農地の価格の今を徹底解析 – チバニアン兼業農学校, 4月 17, 2025にアクセス、 https://chibanian.info/20240422-529/
農地買取価格に影響を与える要因とは？地理的条件やインフラ整備の関係性を解説, 4月 17, 2025にアクセス、 https://kaitori.green-energy.co.jp/archives/302
令和６年田畑売買価格等に関する調査結果一般社団法人青森県農業会議令和６年１０月, 4月 17, 2025にアクセス、 http://aomorikaigi.com/pdf/r06_tahatabaibai_ryokin_tyosakekka.pdf
令和３年田畑売買価格等に関する調査結果（概要）, 4月 17, 2025にアクセス、 http://aomorikaigi.com/pdf/r03_tahatabaibai_ryokin_tyosakekka.pdf
田畑売買価格等に関する調査結果 – 秋田県農業会議, 4月 17, 2025にアクセス、 http://www.apca.or.jp/relays/download/23/99/82/271/?file=/files/libs/271/202109281145173533.pdf
田畑売買価格等に関する調査結果 – 宮城県農業会議, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.miyanoukai.jp/library/58e1ab3bc5c0b7f8457e6bae/5f9930ee362de5cc0172ad64.pdf
地価公示・地価調査とは？‐路線価とは何が違う？それぞれの比較表で解説 -, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.rex-it.jp/blog/blog_3kojicyosa.html
国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索 – 不動産情報ライブラリ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/
全国地価マップ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.chikamap.jp/
地価・不動産鑑定：都道府県地価調査 – 国土交通省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
農業物価統計調査農業物価指数（令和６年12月）統計表（機械判読用） | ファイル | 統計データを探す – e-Stat 政府統計の総合窓口, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=dataset&kikan=00500&toukei=00500204&stat_infid=000040133211
農業物価統計調査（令和 2年基準） – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/tokei/kouhyou/noubukka/
農業物価統計調査農産物の販売価格 3-3 農産物品目別都道府県別月別販売価格(平成15年) チューリップ100本 | ファイル | 統計データを探す – e-Stat 政府統計の総合窓口, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?layout=dataset&query=%E3%83%81%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%97&stat_infid=000005538851
農業物価統計調査確報農産物の販売価格 3-3 農産物品目別都道府県別月別販売価格(2000年基準) 稲わら10kg 年次 2006年 | データベース | 統計データを探す – e-Stat 政府統計の総合窓口, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.e-stat.go.jp/stat-search/database?page=1&layout=datalist&cycle=7&year=20060&month=0&toukei=00500204&tstat=000001169746&tclass1=000001169748&cycle_facet=cycle&result_page=1&tclass1val=0&tclass2val=0&statdisp_id=0003225134
都道府県別農産物生産価格差指数の作成−立地と品質, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.rieti.go.jp/jp/publications/dp/19j048.pdf
【SUUMO】千葉県の市区郡から土地価格相場情報を調べる, 4月 17, 2025にアクセス、 https://suumo.jp/tochi/soba/chiba/area/
千葉県の土地価格相場情報 – ホームズ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.homes.co.jp/tochi/chiba/city/price/
千葉県の土地価格相場を調べる – アットホーム, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.athome.co.jp/tochi/souba/chiba/
農地売却２つのポイント。通常の不動産売却との違いについて解説 – 不動産買取, 4月 17, 2025にアクセス、 https://kaitori.openhouse-group.com/column/land/015/
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) – 国税庁, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
農地の売却でかかる税金とは？相続した農地の売却にかかる税金も解説, 4月 17, 2025にアクセス、 https://kaiketsu.8080stn.co.jp/column/sell/child_tax/article/662/
農地売却時に使える特別控除【譲渡所得計算・確定申告の必要書類とは】 – アスクプロ株式会社, 4月 17, 2025にアクセス、 https://askpro.co.jp/fudousan/farm-special/
農地売却のポイントと注意点｜農地売買の必要な手続き, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.saikantei.info/agriculturalland-sale
農地を譲渡した場合の800万円特別控除 – 林茂明税理士事務所, 4月 17, 2025にアクセス、 http://www.hayashi-zeimukaikei.jp/article/14130363.html
農地を売却するには？売買の費用や流れをわかりやすくご紹介！, 4月 17, 2025にアクセス、 https://inochio.co.jp/column/129/
www.maff.go.jp, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/nouchi_seido/pdf/zyouto.pdf
譲渡所得の特別控除とは？適用要件や手続き方法を詳しく解説 | そこに住むならbyスムナラ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://journal.sumnara.jp/sell/155/
農地を売りたい – 長野県農業開発公社, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.n-nouchi.net/trading/selling/
No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 …, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm
No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの …, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm
農地を売却するときの仲介手数料はいくらかかるの？ | わかば綜合不動産事務所, 4月 17, 2025にアクセス、 https://wakaba-estate.com/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E3%81%AF%E3%81%84%E3%81%8F%E3%82%89%E3%81%8B%E3%81%8B%E3%82%8B/
不動産売却の登記費用はいくら？誰が負担するのかもチェック, 4月 17, 2025にアクセス、 https://house-a.co.jp/column/tips/realestatesale-registration-fee/
不動産売却の登記費用について | RE-Guide不動産一括査定, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.re-guide.jp/assess/docs/sell/cost/registration_fee.html
農地売買の登記手続 – 司法書士八木隆事務所（名古屋・愛知）, 4月 17, 2025にアクセス、 https://touki-shihou.net/meigihenkou/fudousanbaibai/nouchibaibai.html
不動産の売却時にかかる司法書士の費用相場！依頼できる業務についても, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article170/
土地を売却する時は測量が必要？境界の測量費用・測量の流れや注意点を徹底解説, 4月 17, 2025にアクセス、 https://gro-bels.co.jp/labo/land-sell-survey-necessary/
「確定測量」とは？費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介 – HOME4U, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.home4u.jp/sell/juku/howto/sell-118-13531
土地売却で測量は必要？費用相場や確定測量の流れも解説 – ホームズのよくわかる！不動産売却, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202405/0301
土地売却時の測量費用はどちらが払うべき？費用の相場や注意点を徹底解説 | 不動産投資, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.n-estem.co.jp/e-trust/column/invest/2403-06/
【農地の相続】農地の相続税や納税猶予・相続放棄について徹底解説 – OAG税理士法人, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.oag-tax.co.jp/souzokuzei/column/inheritance-of-farmland-15443/
農地の相続税はいくらかかる？手続きや注意点・納税猶予の特例を適用するには？, 4月 17, 2025にアクセス、 https://chester-tax.com/contents/estate/step3-2-3.html
農地を相続した場合の課税の特例（相続税納税猶予制度）, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/nouchi_seido/pdf/souzoku.pdf
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農地転用関係事務指針について – 千葉県, 4月 17, 2025にアクセス、 http://www.pref.chiba.lg.jp/noushin/tetsuzuki/tenyou-shishin.html
令和3年田畑売買価格等に関する調査結果 – 北海道農業会議, 4月 17, 2025にアクセス、 http://www.hca.or.jp/siryou/r03fields.pdf
担い手確保・経営強化支援事業（令和6年度補正予算） – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/keiei/sien/R6ni_shien/index.html
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千葉県鴨川市畑の土地価格推移・相場は？ 10年後は 61.8%を予想！, 4月 17, 2025にアクセス、 https://diamond-fudosan.jp/ud/realestate_price_land/url/%E5%8D%83%E8%91%89%E7%9C%8C%E9%B4%A8%E5%B7%9D%E5%B8%82%E7%95%91
千葉県袖ケ浦市の土地価格・相場は？今後の価格推移の予測や土地選びのポイントを紹介, 4月 17, 2025にアクセス、 https://honma-k.jp/columns/sodegaura-land-price
千葉県八千代市の土地価格相場は？狭い土地の上手な活用方法も紹介 – アールプラス DM, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.chiba-rplus-dm.com/columns/2446
どうすれば農地転用ができる？農地の転用制限（農地転用許可基準・農地法）について, 4月 17, 2025にアクセス、 https://nochi-tenyo.com/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8/%E3%81%A9%E3%81%86%E3%81%99%E3%82%8C%E3%81%B0%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8%E3%81%8C%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%82%8B%EF%BC%9F%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E3%81%AE%E8%BB%A2%E7%94%A8%E5%88%B6%E9%99%90/
担い手支援課の補助事業 – 千葉県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.chiba.lg.jp/ninaite/kinyuu/ninaite.html
担い手向け補助事業 – 千葉県農業者総合支援センター, 4月 17, 2025にアクセス、 https://support.chiba-agri.com/support/business.html
【2025年最新版】農業で使える補助金・助成金まとめ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://agrijob.jp/contents/myagri/assistance-payment
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中山間地域農業直接支払事業 – 長野県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.nagano.lg.jp/noson/sangyo/nogyo/noson/jigyo/index.html
中山間地域農業直接支払交付金について | 長野県中野市, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.nakano.nagano.jp/docs/2020121500041/
中山間地域等直接支払制度 – 松本市ホームページ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.matsumoto.nagano.jp/soshiki/72/3087.html
中山間地域等直接支払制度 – 長野市公式ホームページ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.nagano.nagano.jp/n160500/contents/p003993.html
2023年度（令和5年度）中山間地域農業直接支払交付金の実施状況の公表 – 須坂市, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.suzaka.nagano.jp/soshiki/5010/2/820.html
中山間地域農業直接支払事業の実施状況 – 佐久市, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.saku.nagano.jp/machizukuri/nogyo/hojyo/chusankanchiikinogyo/jisshijokyo.html
中山間地域農業直接支払事業の実行状況 – 長野県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.nagano.lg.jp/noson/sangyo/nogyo/noson/jigyo/jokyo/index.html
中山間地域農業直接支払事業／山ノ内町公式サイト, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.town.yamanouchi.nagano.jp/soshiki/nogyoshinko/gyomu/nogyo_hojyo/407.html
長野県北安曇郡白馬村の土地価格相場情報 – イエウリ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.ieuri.com/market/land/%E9%95%B7%E9%87%8E%E7%9C%8C/%E5%8C%97%E5%AE%89%E6%9B%87%E9%83%A1%E7%99%BD%E9%A6%AC%E6%9D%91
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助成事業 – 長野県農業担い手育成基金, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.nagano-ninaite.or.jp/aiding/
長野県農業担い手育成基金 | 長野県新規就農相談センター, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.nagano-ninaite.or.jp/
農業制度資金 – 長野県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.nagano.lg.jp/noson/sangyo/nogyo/noson/kofukin/sedo.html
食料の安定供給のための農地の確保及びその有効な利用を図るための農業振興地域の整備に関する法律等の一部を改正する法律 – 日本法令索引, 4月 17, 2025にアクセス、 https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000164841¤t=-1
農業振興地域の整備に関する法律の改正について – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/council/seisaku/nousin/bukai/R0602/attach/pdf/siryou-8.pdf
農地の総量確保国と地方公共団体の「責務」を規定農振法を改正へ, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.jacom.or.jp/nousei/news/2023/12/231221-71375.php
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食料・農業・農村基本法 – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/basiclaw/index.html
食料の安定供給のための農地の確保及びその有効な利用を図るための農業振興地域, 4月 17, 2025にアクセス、 https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000280880
「農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」の改正について – 奈良県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.nara.jp/secure/317014/R6-2_siryo3-2.pdf
農地転用許可制度について：農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html
農地転用が難しくなる令和7年度農地法改正と制度見直し – 開発許可愛知フレイヤ行政書士, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.gyouseisyoshi-yoshida.com/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8%E3%81%8C%E9%9B%A3%E3%81%97%E3%81%8F%E3%81%AA%E3%82%8B%E3%80%80%E4%BB%A4%E5%92%8C7%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%80%80%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E6%B3%95%E6%94%B9%E6%AD%A3%E3%81%A8/
【農林水産省からの周知依頼】改正農地法第３条における法令の遵守状況の確認に係る関係機関への周知について｜お知らせ・トピックス – 日本種苗協会, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.jasta.or.jp/news/2025/03/250317_4633.html
令和7年4月から原則として、農地の貸し借りには農地バンクの利用が必要です – 新地町, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.shinchi-town.jp/soshiki/8/n-bank.html
農地中間管理機構 – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/kikou/nouchibank.html
よくあるご質問（回答） – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/kikou/shitumon.html
農地バンク（農地中間管理機構）とは？ – 農地手続大阪サポートセンター, 4月 17, 2025にアクセス、 https://nochi.osaka.jp/category1/entry22.html
既存の耕作農地を活用する – 鹿児島県, 4月 17, 2025にアクセス、 http://www.pref.kagoshima.jp/ag02/nouchi/kizon-nouti.html
農地バンク制度（農地中間管理機構）のメリット・デメリット、各県の状況, 4月 17, 2025にアクセス、 https://maylight.co.jp/mansion-baikyaku/nouchi-bank.html
農地中間管理機構が出し手農家から農地を借り受 – 京都府, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.kyoto.jp/fukyu/documents/r6_3-11.pdf
令和7年（2025年）度から農地の貸借方法が変わります！（農地中間管理事業による手続きについて） – 東広島市, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.city.higashihiroshima.lg.jp/soshiki/sangyo/8/5/42157.html
農地中間管理事業の概要 – 岩手県, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.pref.iwate.jp/sangyoukoyou/nougyou/keiei/1007606.html
【農地改革】農地バンク（農地中間管理機構）を活用するメリットは農地の集約化である – YouTube, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.youtube.com/watch?v=_0ZogLJQ8UQ
長野県農業再生協議会（担い手・農地部会）-支援のご案内, 4月 17, 2025にアクセス、 https://naganokaigi.com/ikusei/shien/kanren.html
農地中間管理事業のQ＆A集 – 岡山県農林漁業担い手育成財団, 4月 17, 2025にアクセス、 https://ninaiteokayama.or.jp/farmland/lendqa2.pdf
第97次農林水産省統計表, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/tokei/kikaku/nenji/97nenji/index.html
統計情報 – 農林水産省, 4月 17, 2025にアクセス、 https://www.maff.go.jp/j/tokei/index.html
農林水産に関する統計 | リサーチ・ナビ | 国立国会図書館, 4月 17, 2025にアクセス、 https://ndlsearch.ndl.go.jp/rnavi/business/post_102084
「農業振興地域の整備に関する法律施行令等の一部を改正する政令案等についての意見・情報の募集」の結果について – パブリックコメント, 4月 17, 2025にアクセス、 https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCM1040&id=550004003&Mode=1

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kenkyo

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地域区分	農地の種類	価格（千円/10a）	対前年増減率	坪単価（円/坪、参考）
純農業地域（農用地区域）	中田	1,068	△1.0%	約 3,524
	中畑	792	△0.9%	約 2,614
都市的農業地域（市街化調整区域内農用地区域）	中田	2,849	△1.2%	約 9,402
	中畑	2,732	△1.1%	約 9,016

2025年 日本における農地売却：法的枠組み、手続き、市場動向、および留意点