2025年日本全国におけるマンション売却：築年数が価格と市場性に与える影響分析レポート

2025-04-15

エグゼクティブサマリー

本レポートは、2025年における日本全国のマンション売却市場を展望し、特に「築年数」が売却価格や市場性に与える影響を多角的に分析する。近年の市場動向、価格形成要因、地域差、そして重要な規制（特に耐震基準）を踏まえ、売却成功に向けた戦略的考察を提供する。

主要な分析結果として、マンションの資産価値は築年数と共に非線形的に下落する傾向が確認された。特に築20～25年が価格下落の大きな節目となることが多い。しかし、2025年の市場は、新築価格の高騰や供給不足を背景に中古マンションへの需要シフトが見られ、全体的に価格は高水準で推移すると予測される ¹。ただし、金利上昇懸念や相続物件の増加といった潜在的リスクも存在する ³。

立地条件は、特に築古物件において価格維持の重要な要素となる ⁶。また、1981年6月1日以降の建築確認を受けた「新耐震基準」適合物件は、融資や税制面で有利であり、旧耐震基準物件との間に明確な価格差・市場性の差が存在する ⁸。地域別では、首都圏（特に東京都心）が価格維持力で他地域を圧倒する一方、地方都市や郊外では価格動向にばらつきが見られ、市場の二極化が進んでいる ²。

これらの分析に基づき、2025年にマンション売却を検討する所有者に対しては、物件の築年数、立地、耐震基準、管理状況などを総合的に評価し、市場動向を踏まえた適切なタイミングと価格設定、そして効果的な売却戦略の立案が不可欠であると結論付ける。

I. マンションの築年数と価格下落の関係性

A. 全国的な傾向と下落曲線

マンションの資産価値は、土地の価値と建物の価値から構成される。土地の価値は経年劣化の影響を受けにくい一方で ⁷、建物の価値は物理的な損耗や機能的な陳腐化により、時間経過と共に必然的に減少していく ⁷。この価格下落は、一般的に直線的ではなく、特定の時期に下落率が大きくなる特徴を持つ。

まず、新築マンションは市場に出た時点で「新築プレミアム」が付加されているが、一度でも入居すると中古物件となり、このプレミアムが剥落するため、価値が大きく下落する ¹³。築5年以内の比較的新しい物件であっても、新築時と比較して1～2割程度価格が下落することが報告されている ¹³。

価格下落のペースは、最初の10年から20年にかけて最も急であるとされる ¹⁵。例えば、首都圏のデータでは、築20年頃までは価格が比較的高水準で維持されるものの、それ以降は下落幅が大きくなる傾向が見られる ¹⁵。築10～15年程度で新築時の半値近くまで下落するケースも指摘されている ¹³。築20年時点では、新築時から3～5割程度の価格下落が見られるとの分析もある ¹⁶。築年数別に見ると、築0～5年から築6～10年にかけての下落率が、その後の10年間（築11～20年）の下落率よりも大きいというデータもある ¹¹。

一方で、築25～30年を超えると、建物の残存価値が底値に近づくため、価格下落のペースは緩やかになり、安定化する傾向が見られる ⁷。この段階では、建物の価値よりも立地や土地の価値が価格形成における重要性を増す ¹⁸。築25年を超えると売却価格は横ばい状態が続くとの指摘もある ¹⁸。築26年以降は新築時の価値の約43%、築31年以降は約33%程度まで下落し、その後の下落率は鈍化するデータもある ⁷。築40年を超えると価値の下落がある程度落ち着き、大きな価格変動が少なくなる傾向も報告されている ²¹。

実際に売却された中古マンションの平均築年数は、近年23～24年程度であり ²³、初期の急激な価格下落フェーズを超えた物件も活発に取引されていることがわかる。

この非線形な下落曲線は、売却戦略において重要な示唆を与える。価格が大きく下落する主要な節目（例えば築10年、20年、25年など）を迎える前に売却することで、より高いリターンを得られる可能性がある。逆に、非常に長期間保有した場合、価格下落の「率」は鈍化するかもしれないが、絶対的な価値は大幅に低下していることになる。また、築25～30年を超えると「建物の価値がほぼゼロに近づく」という考え方 ¹¹ は、築古物件における土地・立地の価値の重要性を裏付けている。これは、立地条件の良い築古物件が、立地の劣る物件よりも価値を維持しやすいことを示唆している。

B. 価格に影響を与える主要な築年数の節目（節目）

マンションの売却価格は、単に年数経過に応じて徐々に下がるだけでなく、特定の築年数で市場の評価や買い手の関心が変化し、価格が段階的に下落する傾向がある。これらの「節目」は、物理的な劣化、大規模修繕の時期、過去の税制や融資制度の影響、そして市場参加者の心理的な認識などが複合的に作用して形成される。

築5年以内: 「築浅」物件として扱われ、需要は高い。しかし、前述の通り新築プレミアムが剥落するため、購入価格からの下落は避けられない ¹³。高値売却が期待できる「黄金期」とも言われるが ¹、税金面での注意が必要である。特に、所有期間が5年以下（売却した年の1月1日時点）で売却益が出た場合、「短期譲渡所得」として約39%の高い税率が課される（5年超の「長期譲渡所得」は約20%） ²⁴。この税制は、利益が見込める場合に築5年未満での売却を抑制する要因となる。また、購入から日が浅いため、売却価格よりも住宅ローン残債が多い「オーバーローン」の状態になりやすい ²⁵。
築6～10年: 比較的新しく、通常、大規模な修繕は不要な時期である ¹⁴。買い手にとっては、新築より安価でありながら状態が良いと認識されやすく、コストパフォーマンスが高いと見なされる ²⁴。首都圏のデータでは、この築年数帯の成約率が最も高いとの報告もある ¹⁴。所有期間が5年を超えていれば、売却益に対する税率も長期譲渡所得として低くなるため、売り手にとっても有利なタイミングと言える ²⁴。ただし、価格は着実に下落を始める時期でもある ¹³。特に「築10年」は大きな節目と認識されている ²⁸。
築11～15年: 価格の下落がより顕著になる ¹²。設備や内装の部分的な修繕や更新が必要になる場合がある ¹⁴。この時期になると、住宅ローン残債が売却価格を下回る「アンダーローン」の状態になりやすく、売却のハードルが下がることがある ¹⁴。「築15年」も売却を判断する上で重要な節目と捉える所有者がいる ¹⁹。
築16～20年: 価格はさらに下落を続けるが、下落率はやや安定する可能性もある ¹⁵。一方で、給排水管やエレベーターといった共用部分の設備が大規模修繕の時期に近づき、将来的な修繕積立金の値上がり懸念などが買い手の判断に影響を与える可能性がある。築20年も大きな節目と認識されている ¹⁹。この時点で新築時の価格から3～5割下落していることが多い ¹⁶。ただし、主要な設備がまだ更新前で状態が良ければ、比較的有利な取引が期待できる可能性もある ¹¹。
築21～25年: 価格が一段と大きく下落する可能性のある、重要な転換点としてしばしば指摘される ¹。歴史的には、住宅ローン控除などの買い手向け優遇措置の適用期限が築25年とされていたことが影響していたが、2022年の税制改正でこの要件は緩和された（1982年以降建築の新耐震基準適合物件などが対象） ¹⁴。しかし、市場の認識が完全に変わるには時間がかかる可能性があり、「築25年」が一つの目安として意識され続けている可能性は否定できない ¹⁴。実際に首都圏のデータでは築20年超で価格が大きく下落する傾向が見られる ¹⁵。2023年のデータでは、築21～25年の物件と比較して築26～30年の物件の成約価格が約3割下落したとの報告もある ¹²。「売却の分岐点」とも表現される ¹。
築25/26年以上: 価格の下落率は一般的に緩やかになり、低い水準で安定する傾向がある ⁷。建物の価値はほぼゼロと見なされ ¹¹、売却可能性は立地、土地価値、管理状況、リノベーションの可能性などに大きく依存するようになる ⁶。金融機関からの融資が付きにくくなる（後述）ため、売却の難易度は高まる ⁶。ただし、リノベーション目的の需要は存在する ³¹。築31年以上の物件の成約率は非常に低くなる傾向がある ¹²。

これらの「節目」は、単なる物理的な劣化だけでなく、市場心理、過去の制度（住宅ローン控除の旧要件など ¹⁴）、そして大規模修繕の一般的なタイミングなどが複合的に影響して形成されている。制度が変更されても市場の認識がすぐには変わらず、これらの節目が目安として機能し続けることがある。また、築年数の節目と税制（短期・長期譲渡所得 ²⁴、所有期間10年超の軽減税率の特例 ²⁷）との関係は、売却タイミングの最適化を複雑にする。例えば、築5年経過直後に売却すれば短期譲渡の高い税率は避けられるが、築10年超まで待てば更なる税制優遇の可能性がある一方で、物件価値はさらに下落している。最適な戦略は、売却益の額、市場状況、個々の財務状況によって異なる。

C. 築年数別平均価格下落率と特徴（首都圏データに基づく参考例）

築年数区分	新築時からの価格維持率 (目安)	主要な特徴・市場認識	関連する税制・規制等
築0～5年	80～90% ¹³	築浅、人気高い、新築プレミアム剥落後の価格。高値期待（黄金期）¹。	短期譲渡所得税率（約39%）適用リスク ²⁴。オーバーローン注意 ²⁵。
築6～10年	70～80% ¹³	状態良好、コストパフォーマンス高いと認識 ²⁴。成約率高い傾向 ¹⁴。築10年が節目 ²⁸。	長期譲渡所得税率（約20%）適用（所有5年超）²⁴。所有10年超で軽減税率特例の可能性 ²⁷。
築11～15年	50～60% ¹³	価格下落が顕著に。部分的な修繕・更新の必要性 ¹⁴。アンダーローン化しやすい ¹⁴。築15年も節目 ¹⁹。	長期譲渡所得。
築16～20年	45～55% ¹⁶	大規模修繕が視野に。設備の状態が価格に影響 ¹¹。築20年も大きな節目 ¹⁹。新築時の半値近くに ¹⁶。	長期譲渡所得。
築21～25年	35～45% ¹⁵	価格が一段と下落する可能性のある転換期 ¹。旧住宅ローン控除要件の影響残存の可能性 ¹⁴。	長期譲渡所得。1982年以降建築なら住宅ローン控除対象の可能性 ¹⁴。
築26～30年	30～40% ⁷	価格下落は緩やかに。建物価値ほぼゼロ ¹¹。立地・管理が重要度増す。	長期譲渡所得。住宅ローン控除は1982年以降建築等の要件次第 ²²。
築31年以上	30%前後～ ⁷	価格は底値圏で安定化傾向 ¹⁸。売却難易度上昇 ¹²。リノベ需要も ³¹。融資困難。	長期譲渡所得。住宅ローン控除は要件次第だが、旧耐震基準（後述）の場合が多い。

注: 上記の価格維持率は首都圏のデータ ¹⁵ などを基にした一般的な目安であり、物件の個別条件（立地、管理状況、グレード等）や地域、市場動向によって大きく変動します。

II. 2025年中古マンション市場の見通し

A. 市場トレンド予測

2024年後半から2025年初頭にかけてのデータに基づくと、日本の中古マンション市場、特に都市部では価格が高水準で推移しており、上昇傾向が続いている ¹。2025年は売却検討者にとって好機であるとの見方もある ¹。首都圏では、中古マンションの平均成約㎡単価が80万円を突破するなど、価格上昇が顕著である ²。東京都では、過去10年間で価格が大幅に上昇している ³²。

この価格上昇の背景には、複数の要因が複合的に作用している。

新築価格の高騰: 建築資材費や人件費の上昇により、新築マンションの価格が高騰している ¹。これにより、予算的な制約から中古マンションを選択する動き（「中古シフト」²）が活発化している。
供給制約: 新築マンションの供給戸数が減少傾向にある ¹。同時に、中古マンション市場においても、新規登録物件数や在庫件数が減少しており ²、需給が引き締まっていることが価格を押し上げている。首都圏では新規登録件数が長期間にわたり前年同月比でマイナスとなっている ⁵。
需要要因: 低金利環境の継続（ただし変動リスクあり）、在宅ワーク普及に伴う住環境への関心の高まり、都心回帰の動きなどが中古マンション需要を下支えしている ¹。首都圏では中古マンションの成約件数が増加している ²。

一方で、2025年の市場にはいくつかの懸念材料や不確実性も存在する。

金利上昇リスク: 日本銀行の金融政策変更の可能性や、それに伴う住宅ローン金利の上昇が指摘されている ³。金利が上昇すれば、買い手の購買力が低下し、需要が冷え込む可能性がある。特に地方圏や価格帯が高めの物件への影響が懸念される ³。2025年4月以降、金利上昇の動きが見られるものの、都心部などでは富裕層の需要もあり、今のところ販売は堅調との見方もある ⁵。
経済状況: 全体的な景気動向や物価上昇が、住宅市場に影響を与える可能性がある ³。
人口動態（「2025年問題」と空き家・相続問題）: 団塊の世代が後期高齢者（75歳以上）に達することで、住み替えや相続による不動産売却が増加し、空き家問題が深刻化する可能性が指摘されている ⁴。既に相続を原因とする所有権移転件数は大幅に増加しており ⁴、これが中古マンション市場、特に築古物件の供給増につながり、需給バランスを変化させる可能性がある。供給過多となれば、価格下落圧力となる懸念がある ⁴。
地域間の格差: 価格動向は全国一律ではない。東京都心部が好調を維持する一方で、埼玉県など首都圏の一部や愛知県などでは価格上昇が鈍化、あるいは横ばい・下落する動きも見られる ²。市場の「二極化」が進行している状況がうかがえる ²。

これらの状況を総合すると、2025年の市場は、強い立地においては供給不足と需要シフトにより売り手市場が継続する可能性が高い。しかし、金利上昇リスクや将来的な供給増（相続等）の可能性を考慮すると、市場のピークが近い、あるいは転換点に差し掛かっている可能性も否定できない。特に条件の劣る物件にとっては、好条件で売却できる期間が限られる可能性もある。

B. 2025年市場における築古物件に関する考察

築年数が経過した物件（築古物件）についても、2025年の市場動向は無視できない。

リノベーション需要: 築古物件を安価に購入し、自分好みにリノベーション（リフォーム）して住むという需要は確実に存在し、近年注目されている ⁶。これは築古物件の新たな価値提案となり得る。
価格の安定性: 大幅な価格下落フェーズを経た築古物件は、比較的新しい物件に比べて価格変動が小さく、安定している傾向がある ⁷。価格は主に土地・立地価値に連動しやすくなる。
依然として存在する課題: リノベーション需要があるとはいえ、築古物件は依然として、融資の付きにくさ ⁶、修繕積立金など維持管理コストへの懸念 ³⁴、現代のニーズに合わない間取り ²¹、そして後述する耐震基準の問題といった課題を抱えている。
市場トレンドの影響: 2025年のような全体的に強い市場環境下では、立地条件の良い築古物件も恩恵を受け、価格が上昇したり、買い手が見つかりやすくなったりする可能性がある ²²。しかし、もし市場が金利上昇や供給増 ⁴ によって冷え込んだ場合、立地や管理状態が悪かったり、旧耐震基準であったりする築古物件は、真っ先に売却が困難になる可能性が高い。アクセスに難のある地域の古い物件は売却に時間を要する可能性があるとの指摘もある ³。

したがって、築古マンション市場内でも二極化が進む可能性がある。立地が良く、管理状態も良好で、新耐震基準を満たしている（またはリノベーションに適した）物件は、市場全体の好調さから恩恵を受ける可能性がある。一方で、これらの条件を満たさない物件は、特に市場環境が悪化した場合や、相続による供給が増加した場合に、売却が一層困難になるリスクを抱えている。

III. 築古マンションの価格形成要因（築年数以外）

マンションの価値は築年数だけで決まるわけではない。特に築年数が経過し、建物の価値が低下してくると、他の要因が相対的に重要性を増す。

A. 立地条件、周辺環境、交通利便性

立地は、不動産の価値を決定づける最も基本的な要因の一つであり、特に建物の価値が減少した築古物件においては、その重要性が際立つ ⁶。駅からの距離（駅近）、複数の交通路線の利用可能性、通勤・通学の利便性、スーパーマーケットや商店街、学校、病院、公園などの生活関連施設の充実度などが、物件の魅力を高め、価格を支える ⁶。

優れた立地条件は、築年数の古さというデメリットを補って余りある場合がある ⁶。例えば、都心の高級住宅地に建つヴィンテージマンションのように、非常に古い築年数であっても、その希少な立地ゆえに高い価値を維持するケースも見られる ¹¹。土地の価値は経年劣化しないため ⁷、建物価値の低下に伴い、立地が持つ根源的な価値が価格全体に占める割合が高まる。したがって、築古マンションの売却においては、立地の優位性を最大限にアピールすることが極めて重要となる ⁶。

B. リフォーム・リノベーション履歴と物件の状態

リフォームやリノベーションは物件の魅力を高める可能性があるが、売却前の実施が必ずしも価格上昇に直結するとは限らない。その費用対効果については慎重な判断が求められる ⁶。近年は、購入者自身が好みに合わせてリノベーションすることを希望するケースも増えており、売主が多額の費用をかけて画一的なリフォームを行うよりも、物件価格を抑えて「現状有姿（as-is）」で販売し、買い手にリノベーションの自由度を提供する方が、かえって成約につながりやすい場合がある ⁶。

売却前に手を入れる場合は、大規模で趣味性の高いリフォームよりも、水回り（キッチン、浴室、トイレなど）の機能回復や、目立つ汚れ・傷の補修、専門業者によるハウスクリーニング ⁶ など、基本的な状態を整えることに重点を置くのが効果的とされる ⁶。特に水回りの古さは買い手にマイナスの印象を与えやすい ³⁴。清潔感を保ち、整理整頓された状態で見学（内見）に臨むだけでも、印象は大きく改善される ⁶。

また、古い間取りが現代のライフスタイルに合わない場合もある ²¹。もし過去にリノベーションが行われ、現代的なニーズ（例：広いリビングダイニング、対面キッチン、十分な収納スペースなど）に対応した間取りになっていれば、それは大きなアピールポイントとなる ¹²。

重要なのは、物件の状態について正直に情報を開示することである。雨漏り、給排水管の不具合、設備の故障などを隠して売却した場合、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われ、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、あるいは契約解除につながる可能性がある ²²。事前にホームインスペクション（住宅診断）を実施し、専門家の評価を得ておくことも、特に築古物件においては、買い手の不安を解消し、信頼性を高める上で有効な手段となり得る ⁶。

C. 管理状況と長期修繕計画

マンションは個々の専有部分だけでなく、建物全体の維持管理が重要である。管理組合の運営状況、共用部分（エントランス、廊下、エレベーター、外壁など）の清掃・メンテナンス状況、そして将来の大規模修繕に備えた長期修繕計画とそのための修繕積立金の状況は、物件の価値と住み心地、ひいては売却価格に大きく影響する ⁶。

管理状態が良好で、適切な長期修繕計画に基づき、必要な修繕積立金が計画的に積み立てられているマンションは、将来的な資産価値の維持が期待できるため、買い手にとって安心材料となる ⁷。逆に、管理が行き届いていない、修繕積立金が不足している、あるいは近々大幅な値上げや一時金の徴収が予定されているような場合は、大きなマイナス要因となる ²²。金融機関も融資審査において管理状況を重視する傾向がある。

したがって、売却時には、管理規約、総会議事録、長期修繕計画書、修繕積立金の残高や滞納状況などの情報を正確に開示し、良好な管理状況であればそれを積極的にアピールすることが重要である ⁶。建物全体の健全性が、個々の住戸の価値を左右するため、特に大規模修繕が現実味を帯びてくる築古物件においては、管理状況が極めて重要な評価ポイントとなる。

D. 共用設備、間取り、デザインの現代性

オートロック、宅配ボックス、防犯カメラといった現代的な共用設備は、生活の利便性や安全性を高め、物件の魅力を向上させる ³⁰。

一方で、築年数が古いマンションでは、間取りが現在の生活様式に合わないことがある。例えば、リビングが狭い、キッチンが独立している、収納スペースが少ないといった点が挙げられる ²¹。リノベーションによって間取り変更が可能であれば、その柔軟性が評価されることもある。

外観デザインの古さも、第一印象に影響を与える可能性がある ⁶。ただし、立地条件が優れていれば、外観の古さはある程度許容されることも多い ⁶。

個々の住戸内部はリノベーションで大きく変えることができるが、建物全体の構造、共用部分、基本的な間取りの制約は、買い手にとって変更が困難であり、新しい建物と比較した場合の根本的な価値の差として残りやすい。

IV. 耐震基準と規制の影響

日本のマンション市場において、耐震基準は物件の価値、安全性、そして取引のしやすさに極めて大きな影響を与える要素である。

A. 旧耐震基準と新耐震基準の区別

耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日施行の建築基準法改正によって大きく変更された。この日以降に建築確認を受けた建物に適用されるのが「新耐震基準」、それ以前の基準が「旧耐震基準」と呼ばれる ⁸。

旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）: 震度5強程度の地震で建物が倒壊・崩壊しないことを目標としていた。震度6以上の大規模地震に対する規定は明確ではなかった ⁸。
新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）: 震度5強程度では軽微な損傷にとどまり、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊を免れる（人命を守る）ことを目標としている ⁸。

この基準の違いは、地震の多い日本において、建物の安全性に対する評価に直結する。

B. 買い手の信頼感、評価額、売却可能性への影響

旧耐震基準のマンションは、新耐震基準の物件と比較して、地震に対する安全性の懸念から買い手の信頼感が低く、売却が困難になる傾向が強い ⁶。多くの買い手は、安全性を優先して新耐震基準の物件を選ぶ ⁶。

この結果、旧耐震基準の物件は、他の条件（立地、広さ、築年数など）が類似した新耐震基準の物件と比較して、市場評価額（売却価格）が低くなるのが一般的である ⁹。投資用物件の場合、耐震基準の違いだけで3割程度の価格差が生じる可能性があるとの見方もある ⁹。

また、旧耐震基準の物件を購入対象とする買い手の層は限定されるため、売却までに時間がかかる可能性が高い ⁹。

C. 融資への影響：住宅ローンの利用可能性と条件

旧耐震基準のマンションは、住宅ローンの審査において極めて不利になる ⁶。金融機関は、地震による倒壊リスクや、それに伴う担保価値の毀損リスクを高く評価するため、融資に慎重になる ⁹。

融資が承認されたとしても、新耐震基準の物件に比べて、返済期間が短く設定されたり（例：10～20年 vs 35年以上）⁹、適用金利が高くなったり、融資可能額が物件価格に対して低く抑えられたり（結果として自己資金が多く必要になる）³⁷ することが多い。

住宅ローンが利用できない、あるいは条件が著しく不利になることは、多くの買い手にとって購入の大きな障壁となる。結果として、旧耐震基準の物件は、現金で購入できる層や、融資をあまり必要としない投資家などに買い手が限定されやすく、これが価格下落圧力の一因となる ¹⁰。

D. 税制優遇措置の適用可否と保険料

耐震基準は、住宅購入に関連する様々な税制優遇措置や公的給付金の適用可否にも大きく関わる。

住宅ローン控除（減税）: 住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、年末ローン残高の一定割合が所得税（一部住民税）から控除される制度だが、原則として新耐震基準を満たすことが要件となっている ⁸。2022年の税制改正により、1982年（昭和57年）以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）が基本的な対象となった ¹⁴。旧耐震基準の物件は、耐震基準適合証明書を取得するなど特定の条件を満たさない限り、この控除を利用できない。住宅ローン控除は大きな節税効果があるため ⁸、これが利用できないことは買い手にとって重大なデメリットとなる ⁸。
その他の税制優遇・給付金: 不動産取得税や登録免許税の軽減措置 ⁸、親族からの住宅取得資金贈与の非課税特例 ³⁶、すまい給付金（収入に応じて最大50万円）³⁶ なども、多くの場合、新耐震基準への適合が要件となっているか、旧耐震基準では適用が困難である。
地震保険: 地震による損害を補償する地震保険の保険料は、リスクが高いと判断されるため、旧耐震基準の物件の方が新耐震基準の物件よりも割高になるのが一般的である ⁸。

このように、耐震基準は、融資の可否だけでなく、購入後の経済的負担に大きく影響する税制優遇や保険料にも関わってくる。旧耐震基準の物件は、安全性への懸念に加えて、こうした経済的な不利益が複合的に作用し、市場価値と流動性を著しく低下させる要因となっている。

ただし、旧耐震基準の物件であっても、耐震診断を受け、必要に応じて耐震改修工事を行い、「耐震基準適合証明書」を取得できれば、住宅ローン控除などの適用が可能になる場合がある ⁸。しかし、これには相応の費用と手続きが必要となるため ⁸、売却前に実施するか、あるいは価格を下げて現状のまま売却するかは、費用対効果を慎重に検討する必要がある戦略的な判断となる。

E. 旧耐震基準と新耐震基準の比較

比較項目	旧耐震基準（1981年5月31日以前建築確認）	新耐震基準（1981年6月1日以降建築確認）
耐震性能目標	震度5強程度で倒壊しない ⁸	震度6強～7程度でも倒壊しない ⁸
買い手の信頼感	低い、安全性への懸念 ⁸	高い
売却価格への影響	大幅なディスカウント要因（例：3割減 ⁹）	標準的な価格形成
住宅ローン利用	困難、期間短縮、金利上昇、低融資額 ⁶	通常通り利用可能
住宅ローン控除	原則対象外（※適合証明書等あれば可）⁸	原則対象（※1982年以降建築等）¹⁴
その他税優遇・給付金	適用困難な場合が多い ⁸	適用可能な場合が多い
地震保険料	割高になる傾向 ⁸	割引適用の場合あり
売却の難易度	高い、買い手限定 ⁹	標準的
改善策	耐震診断、耐震改修、耐震基準適合証明書の取得 ⁸	–

注: 上記は一般的な傾向であり、個別の物件や金融機関、最新の制度によって詳細は異なる場合があります。

V. 地域別分析：築年数の影響と市場動向

マンションの築年数が価格に与える影響は、全国一律ではなく、地域によって大きな差が見られる。特に、需要の強さ、供給状況、経済基盤、人口動態などが地域ごとに異なるため、価格の維持力や市場の活況度合いに違いが生じる。

A. 首都圏 vs. 主要都市・地方

首都圏（特に東京都心）: 日本で最も不動産価格が高く、築年数の経過による価格下落に対する耐性が最も強い地域である ¹。東京23区では、築年数が経過した中古マンションでも高い価格水準を維持する傾向があり、2025年初頭においても価格上昇が続いている ²。築20年でも平均4,800万円程度 ¹⁶、築6～10年で約5,700万円 ¹³ といったデータもあり、他地域と比較して突出している。都心のヴィンテージマンションのように、築年数が非常に古くても高値で取引される例もある ¹¹。
首都圏（周辺部：神奈川・埼玉・千葉）: 東京都心と比較すると、価格水準は低く、価格上昇の勢いも弱い傾向が見られる ²。特に埼玉県では価格が弱含み、あるいは前年比で下落する時期も見られた ⁵。ただし、都心へのアクセスが良いエリアや、割安感から需要が堅調な地域もある（例：神奈川県の横浜・川崎エリア ¹、千葉県の人気エリア ¹）。
近畿圏（大阪中心）: 大阪市中心部を中心に、中古マンション市場は比較的堅調に推移している ¹。価格水準は高いが、東京ほどの急騰は見られない可能性がある。2025年初頭の契約率は好調であった ³⁹。
中京圏（名古屋中心）: 名古屋市中心部は堅調とされるが、愛知県全体で見ると価格上昇は鈍化しており、横ばい傾向との指摘もある ¹。築年数による価格下落率が他の大都市圏より大きいとのデータもある ¹³。これは、愛知県全体では戸建て住宅へのニーズが相対的に高いことも一因と考えられる ¹³。
福岡県: 都市部を中心に価格上昇が顕著であり、活況を呈している地域の一つである ¹。築年数による価格下落パターンは、初期を除けば他の地域と類似している ¹³。
北海道（札幌中心）: 札幌市内は価格が高止まりしている状況が続くが ¹、郊外ではやや停滞感も見られる ¹。市場全体としては成約件数は安定しているものの、価格や在庫には変動が見られる ³。
宮城県（仙台中心）: 成約価格の変動が大きく、需給動向が注目される状況にある ³。金利上昇の影響などが懸念材料として挙げられている ³。

このように、地域によって市場の状況は大きく異なる。特に、東京都心部とそれ以外の地域との間での価格動向や価値維持力の差（「二極化」²）が顕著になっている。この背景には、各地域の経済力、人口の増減、雇用の状況、そして地域固有の住宅に対する選好（マンション vs 戸建てなど ¹³）などが複雑に影響していると考えられる。したがって、全国平均のデータだけでなく、売却を検討している物件が所在する地域の具体的な市場動向を把握することが極めて重要である。

B. 主要地域別築年数影響と2025年市場動向の比較

地域	価格水準 (全国比)	築年数による価格維持力	最近の価格トレンド (2024-25年)	主要な地域特性・留意点
首都圏 (東京23区)	非常に高い ¹³	高い ¹¹	強い上昇 ²	需要旺盛、供給逼迫。築古でも高値維持傾向。
首都圏 (周辺部: 神奈川/埼玉/千葉)	やや高い～標準	中程度～やや低い	横ばい～緩やかな上昇 (一部弱含みも ⁵)	都心へのアクセス、割安感が鍵 ¹。エリアによる差が大きい。
近畿圏 (大阪中心)	高い	中程度～高い	上昇傾向、堅調 ¹	大阪中心部は高水準維持。
中京圏 (名古屋中心)	標準～やや高い	やや低い ¹³	横ばい～緩やかな上昇 ¹	価格上昇鈍化傾向。戸建て志向も影響か ¹³。
福岡県	やや高い	中程度	強い上昇 ¹	都市部中心に活況。
北海道 (札幌中心)	やや高い (札幌市)	中程度 (札幌市)	高止まり (札幌市) ¹	札幌市と郊外で差 ¹。価格・在庫変動あり ³。
宮城県 (仙台中心)	標準	中程度	変動大きい ³	需給動向注視。金利影響懸念 ³。

注: 上記は各出典 ¹ 等に基づく概略的な比較であり、同一地域内でもエリアや物件によって状況は大きく異なります。

VI. 2025年における売却戦略の推奨事項

2025年にマンション売却を成功させるためには、これまでの分析を踏まえ、戦略的なアプローチを取ることが重要となる。

A. 売却タイミングの見極め

築年数の節目を意識する: 価格が大きく下落しやすいとされる節目（築10年、15年、20年、25年など）を迎える「前」に売却活動を開始・完了することを検討する ⁷。売却には平均して数ヶ月（例：約4.5ヶ月 ²³、6ヶ月 ²⁵）かかるため、余裕を持ったスケジュール設定が必要。
税制上のタイミング: 売却益が見込まれる場合、所有期間5年超（売却年の1月1日時点）で長期譲渡所得の税率（約20%）が適用されるため、可能であればこのタイミングを待つのが有利 ²⁴。さらに所有期間10年超で利用できる軽減税率の特例もあるため ²⁷、該当する場合は検討する価値がある。ただし、税制上のメリットを待つ間に物件価値が下落するリスクとの比較衡量が必要。
市場状況（2025年の文脈）: 2025年初頭の市場は多くの地域で高値圏にあるが、金利上昇や人口動態の変化といった不透明要因も存在する ³。特に築年数が経過している、あるいは旧耐震基準であるなど、売却に不利な要因を抱える物件の場合は、現在の市場の勢いを利用して早めに売却活動を進めるのが賢明かもしれない ¹。
季節性: 一般的に不動産取引が活発になる春（2～4月）や秋（9～11月）に合わせて売却活動を行うことも考慮される ¹。
競合物件の動向: 同じエリアや同じような条件の物件の売り出し状況を注視し、競合が少ないタイミングを狙うことも有効な戦略となり得る ¹。

最適なタイミングは、個々の物件の状況（築年数、状態、税務上の所有期間）と、マクロな市場環境（金利、需給、経済動向）、そして地域固有の市場状況を総合的に判断して決定する必要がある。

B. 価格設定のアプローチ

比較市場分析（CMA）の徹底: 最も重要なのは、周辺の類似物件（築年数、広さ、立地、状態、耐震基準などが近いもの）の最近の成約価格に基づいた、現実的な価格設定である。複数の不動産会社に査定を依頼し ¹、査定価格の根拠を確認するとともに、自身でも市場相場を調査することが望ましい ¹。
築年数と状態の反映: I章で示したような一般的な価格下落曲線や、III章で述べた物件の状態（リフォーム履歴、管理状況など）を価格に適切に反映させる。特に築古物件で相場よりも高い価格設定をすると、売れ残り長期化のリスクが高まる ⁹。
旧耐震基準の価格調整: 物件が旧耐震基準である場合、融資や税制面での不利、安全性への懸念から、新耐震基準の類似物件と比較して大幅な価格調整（ディスカウント）が必要となることを覚悟する（例：3割減 ⁹）。
リノベーション素地としての価格設定: リノベーションを前提とする買い手をターゲットにする場合は、リフォーム費用を考慮した魅力的な価格設定を検討する ⁶。物件のポテンシャルをアピールする。

C. 売却に向けた準備

清掃・整理整頓: 見学者（内覧者）に良い第一印象を与えるために不可欠 ⁶。特に水回りや玄関、リビングなどは重点的に行う。専門のハウスクリーニングの利用も有効 ⁶。
軽微な修繕: 明らかな不具合（水漏れ、建具の破損、電球切れなど）や、見た目に大きく影響する傷などは、可能な範囲で補修しておく ²²。
演出（ホームステージング）: 家具の配置を工夫したり、小物を飾ったりすることで、生活のイメージを具体的に伝え、物件の魅力を高めることができる。
書類準備: 建築確認済証、検査済証、マンションの管理規約、長期修繕計画書、総会議事録、固定資産税納税通知書、購入時の売買契約書、リフォーム履歴がわかる書類、耐震基準適合証明書（あれば）など、関連書類を事前に整理しておく。
ホームインスペクション（住宅診断）: 特に築年数が古い物件の場合、売却前に専門家による建物診断を実施し、その結果を開示することで、買い手の不安を軽減し、取引の透明性を高めることができる ⁶。問題点を事前に把握し、対処方針を検討する上でも役立つ。

D. 課題への対応（特に築古・旧耐震物件）

強みの強調: 立地の良さ（駅近、周辺環境）⁶、管理状態の良さ ⁶、眺望、日当たり、最近実施された大規模修繕、リノベーションの可能性など、物件の持つポジティブな側面を積極的にアピールする。
耐震性への対応（旧耐震の場合）: 旧耐震であることを正直に伝える。可能であれば、費用対効果を検討の上、耐震診断を実施し、耐震基準適合証明書を取得することで、買い手の融資や税制優遇の道を開くことを目指す ⁸。過去に耐震補強工事が行われている場合は、その事実を明確に伝える ⁹。
融資に関する情報提供: 旧耐震物件や築古物件への融資に比較的積極的な金融機関の情報を、不動産会社を通じて収集し、購入希望者に提供できるよう準備しておく ⁶。
コストに関する透明性: 管理費、修繕積立金の額と将来的な値上げ計画、一時金の徴収予定など、将来的な費用負担に関する情報を正確に伝える ²²。
不動産会社の選定: 同様の条件（築年数、立地、旧耐震など）の物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要 ²⁰。媒介契約の種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）も、売却活動への注力度合いを考慮して選択する。専任または専属専任媒介契約は、不動産会社による積極的な販売活動やレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録、定期的な状況報告が義務付けられているため、売却活動の進捗を把握しやすい ⁶。
代替的な売却方法の検討: 通常の仲介での売却が困難な場合（非常に古い、瑕疵がある、旧耐震で買い手が見つからないなど）、不動産会社による「買取」も選択肢となる。価格は市場価格より低くなることが多いが、早期に確実に現金化できるメリットがある ¹⁰。立地によっては、デベロッパーへの売却（再開発用地として）なども考えられる。

E. 効果的なマーケティングと交渉

ターゲット設定: 物件の特性（価格帯、広さ、築年数、立地など）に合わせて、想定される買い手層（例：初めての住宅購入者、リノベーション志向層、投資家など）を意識したマーケティングを行う。
情報発信: SUUMOやアットホームなどの主要不動産ポータルサイトへの掲載 ³⁹、不動産会社のネットワーク（レインズ ⁶ など）を活用する。魅力的な写真、正確で詳細な物件情報、アピールポイントを明確に記載する。
アピールポイントの訴求: 内覧時には、立地、眺望、日当たり、管理状況、耐震性（新耐震や適合証明書があれば）、リフォーム履歴などを効果的に伝える。
交渉への備え: 価格交渉や、修繕に関する要望、引き渡し時期などについて、ある程度の交渉が入ることを想定しておく。事前に最低売却価格（下限）を決め、譲歩できる範囲とできない範囲を明確にしておく。

VII. 結論

2025年の日本におけるマンション売却市場は、築年数が依然として価格形成の根幹を成す要因である一方で、複雑な市場環境の中に機会と課題が混在している。新築価格の高騰と供給不足は中古市場への需要シフトを促し、特に立地に恵まれた物件にとっては有利な状況を生み出している ¹。しかし、この好機は永続するとは限らず、金利上昇の懸念や、相続による供給増といった中期的なリスク要因も無視できない ³。

特に重要なのは、1981年を境とする新旧耐震基準の違いである。旧耐震基準の物件は、安全性への懸念に加え、融資や税制面で著しく不利であり、これが市場価値と売却可能性に決定的な影響を与えている ⁸。立地条件は、特に建物の価値が相対的に低下する築古物件において、価格を支える生命線となる ⁶。また、良好な管理状況は、将来にわたる資産価値維持への期待感につながり、買い手の安心材料となる ⁷。

地域差も顕著であり、首都圏（特に都心）の価格維持力が他地域を圧倒する一方、地方や郊外では市場の二極化が進んでいる ²。全国一律の視点ではなく、個々の物件が置かれた地域特性を踏まえた分析が不可欠である。

したがって、2025年にマンション売却を成功させるためには、所有者は自身の物件の特性（築年数、立地、状態、耐震基準、管理状況）を客観的に評価し、最新の市場動向と地域特性を把握した上で、戦略的な判断を下す必要がある。適切なタイミングの見極め、現実的な価格設定、丁寧な売却準備、そして物件の強みを最大限に活かし、弱点（特に旧耐震など）に的確に対応する売却活動が、望ましい結果を得るための鍵となるであろう。

引用文献

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