【2025年版】築古不動産、どう売る？後悔しない売却戦略と成功の鍵を専門家が徹底解説！

「長年住んだこの家、そろそろ手放そうか…」「相続したけれど、古くてどうしたらいいか分からない…」
そんな築古不動産の売却に関するお悩みや不安を抱えていらっしゃるのは、あなただけではありません。

2025年の不動産市場は、新築物件の価格高騰を背景に中古住宅への関心が高まる一方で、増え続ける空き家問題や法律の改正など、築古不動産の売主様にとっては追い風と逆風が入り混じる、少し複雑な状況にあります。

でも、ご安心ください。この記事を最後までお読みいただければ、2025年の市場動向を踏まえた上で、あなたの築古不動産をよりスムーズに、そして納得のいく形で売却するための具体的な戦略や、知っておくべき重要なポイントが明確になります。不安を希望に変え、新たな一歩を踏み出すための羅針盤として、ぜひご活用ください。

まずは知っておきたい！あなたの「築古不動産」のホントのところ

「築古（ちくふる）」と一言で言っても、その言葉が持つ意味合いや市場での評価は様々です。売却戦略を練る第一歩として、まずは築古不動産の基本的な知識を押さえておきましょう。

「築古」って一体いつから？一般的な目安と知っておくべきこと

実は「築古」という言葉に、法律で定められた明確な定義はありません。一般的には、建設から20年または30年以上経過した物件を指すことが多いようです。 不動産広告などでは、築30年を超えると「築古」と表現されるのが一般的です。

一方で、まだ新しい物件は「築浅（ちくあさ）」と呼ばれ、完成後3年以内の部屋を指すことが多いとされます。 ちなみに「新築」は、築1年未満でまだ誰も住んだことのない物件のことです。

「築古」にハッキリとした定義がないからこそ、売主様も買主様も、この一般的な認識と、それぞれの物件が持つ個性や状態をしっかり理解した上で、売買を進めることが大切になります。

建物の“寿命”とは違う？「法定耐用年数」と売却・ローンへの影響

「法定耐用年数（ほうていたいようねんすう）」という言葉を耳にしたことはありますか？これは税金の計算（減価償却）に使われる、建物の構造ごとに法律で定められた年数のことです。例えば、木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート造のマンションなら47年といった具合です。

この法定耐用年数は、買主様が住宅ローンを組む際の金融機関の審査に大きく影響します。 法定耐用年数を超えた物件は、金融機関から「資産価値が低い」と見なされ、ローンが組みにくくなるケースが少なくありません。 特に木造住宅は、築22年を超えると建物の担保価値が大きく下がりやすいのが現実です。

ただし、これはあくまで税法上の考え方であり、建物の物理的な寿命を示すものではありません。 それでも、買主様の資金計画に影響するため、売却時にはこの点を理解しておくことが重要です。

古いだけじゃない！築古物件ならではの「味」と「課題」

築古物件には、新しい物件にはない特徴や、少し注意が必要な点があります。

課題となりやすい点：

• キッチンやお風呂、トイレなどの設備が古くなっている。
• 給湯器やエアコンなどの交換が必要になる場合がある。
• 維持管理に費用がかかることがある。
• 特に1981年6月より前に建てられた「旧耐震基準」の物件は、地震への備えが現在の基準と異なる場合がある。

一方で、こんな魅力も！

• 新築に比べて価格が手頃なため、リノベーションで自分好みの空間を創りたい層に人気。
• 都心や駅に近いなど、今では手に入りにくい好立地に建っていることも。
• 敷地が比較的広い場合がある。

これらの特性を理解し、課題には対策を、魅力は最大限にアピールすることが、売却成功の秘訣です。

2025年、あなたの築古不動産を取り巻く市場はどう動く？

2025年の築古不動産市場は、経済の動きや人々の暮らしの変化、国の政策など、様々な要因に影響を受けると予想されます。

中古市場は活況って聞くけど…築古物件の価格、実際のところは？

最近、「中古住宅の価格が上がっている」というニュースを目にすることが増えました。実際に、近畿圏や中部圏の中古戸建ての平均成約価格は、この10年で約1.2倍になったというデータもあります。 首都圏の中古マンションも、場所によっては価格が上昇傾向です。

しかし、この流れが全ての築古物件に当てはまるわけではありません。特に築20年を超えると、建物の価格は大きく下がる傾向にあります。首都圏の中古マンションの例では、築31年を超えると2,000万円台前半まで価格帯が下がることも。 木造の戸建て住宅の場合、築20年で建物自体の価値はほぼゼロと評価されることも珍しくありません。

つまり、中古市場全体が盛り上がっていても、築古物件の価値は、建物そのものよりも土地の価格や立地条件に大きく左右されるのが現実なのです。

気になる「金利」と「新築価格」…2025年の経済が売却に与える影響は？

2025年の築古不動産市場を見る上で、特に注目したい経済の動きが2つあります。

• 金利の動向： 日本銀行の金融政策が変わり、住宅ローンの金利が今後、中長期的に上昇する可能性が指摘されています。 金利が上がると、買主様の返済負担が増えるため、住宅購入に慎重になる方が増えるかもしれません。そうなると、売却に時間がかかったり、価格交渉が入りやすくなったりする可能性があります。
• インフレと新築住宅コスト： 土地の値段や建築資材、人件費などが軒並み高騰し、新築住宅の価格は高止まりしています。 「新築は高すぎて手が出ない…」と感じる方が増えることで、相対的に価格が手頃な中古住宅、特に築古物件への関心が高まる要因にもなっています。

この2つの動きは、築古市場にとってプラスとマイナスの両面があります。金利上昇はブレーキ役、新築価格の高騰はアクセル役となる可能性があり、この綱引きが2025年の市場を左右する鍵となりそうです。

増える「空き家」が他人事じゃないワケと、地域による売却戦略の違い

日本の高齢化や人口減少に伴い、「空き家」の問題が深刻化しています。2023年には全国で900万戸を超え、住宅総数の約14%に達しました。この数は2025年にはさらに増えると見込まれています。 遠い未来の話ではなく、2033年には日本の住宅の3戸に1戸が空き家になるという予測もあるほどです。

空き家が増える主な理由は、高齢化による相続の増加や、相続した家の管理の難しさ、地方の人口減少などです。 特に人口が減っている地域では、売りに出される家が多くても買い手が少なく、価格が下がりやすい状況になっています。

この問題は全国一律ではなく、都市部と地方では深刻さに大きな差があります。都市部ではまだ不動産の需要がしっかりしていますが、地方の過疎地域では空き家率が非常に高く、価格下落も顕著です。この価格差は、2025年に向けてさらに広がると予測されています。

ですから、築古物件を売る際は、物件がある地域の空き家状況や人口の動きといった、より身近な情報にも目を向けることが非常に大切です。

「リノベーション」ブームは追い風？それとも…？知っておきたい市場の変化

ここ10年ほどで、「リノベーション」という言葉がすっかり定着し、中古住宅の価値観も変わりつつあります。 国も新築中心から既存住宅の活用へと舵を切り始めており、新築価格の高騰も手伝って、リノベーション市場は広がりを見せています。

特に人気なのが、不動産会社が中古物件を買い取ってリノベーションし、再販売する「買取再販物件」です。 これは、買主様が手間をかけずに、現代的でお得な住まいを求めている表れと言えるでしょう。

このリノベーションの普及は、築古物件市場に2つの影響を与えています。

1. プラスの側面： きちんとリノベーションされた築古物件は、新築や築浅物件にも負けない魅力的な商品として評価される可能性があります。古くても価値を秘めた物件にとっては、新たなチャンスです。
2. 注意すべき側面： リノベーションされていない「そのまま」の築古物件に対しては、買主様の目が厳しくなる可能性があります。リノベーション済み物件と比較され、価格交渉が厳しくなったり、リフォーム費用を見込んだ話が出たりすることが増えるかもしれません。

売主様にとっては、売る前にリフォームするか、現状のまま価格を調整して売るか、より戦略的な判断が求められます。ただし、売却前のリフォームは、かけた費用を必ず回収できるとは限らないリスクも伴うことを覚えておきましょう。

運命を左右する！築古物件を売るための「3つの重要チェックポイント」

2025年に築古物件の売却を成功させるには、物件の価値、法律や規制、そして税金という3つの大きなポイントをしっかり理解しておく必要があります。

あなたの家の価値は？プロが見る「築古物件の査定ポイント」を大公開！

築古物件の売却価格は、様々な要素で決まりますが、特に「立地」「土地の価値」「建物の状態」が重要です。

• 立地と土地の価値が最重要！建物は…？
  木造の一戸建ての場合、築20～22年を超えると建物自体の評価額はほぼゼロになり、実質的に土地の価格が売却価格の大部分を占めることが一般的です。 マンションでも、築20年を過ぎると建物の価格は大きく下がります。 ですから、駅からの距離、スーパーや病院、学校へのアクセスといった生活の便利さ、人気のエリアかどうかといった「立地条件」が、築古物件の価値を大きく左右するのです。
• 「建物はほぼゼロ評価」でも諦めないで！維持管理やリフォーム歴も意外と大事
  たとえ建物の評価が低くても、手入れが行き届いていたり、最近質の良いリフォームがされていたりする物件は、買主様の印象が良くなり、価格交渉でも有利に進められる可能性があります。 逆に、雨漏りや壁のひび割れ、シロアリ被害など、目に見える問題があると、大幅なマイナスポイントになってしまいます。

プロはここを見る！不動産会社の具体的な査定ポイント
（表1：築古物件の主な評価ポイント）

カテゴリー	具体的なチェックポイント	プラス評価の例	マイナス評価の例	関連資料例
外観	屋根（瓦の割れなど）、外壁（ひび割れ、塗装の剥がれなど）、基礎、建具（ドアや窓の開け閉め）、シロアリ被害の有無など	状態が良い、定期的な手入れ、修繕記録あり	破損、ひび割れ、塗装の剥がれ、スムーズに開かない、シロアリの跡
内装	水回り（キッチン、浴室、洗面所、トイレの状態や機能）、給湯設備、冷暖房設備、収納、間取り（使いやすさ）、日当たり、風通し、騒音・振動・臭い、雨漏りの跡、建物の傾きなど	新しい設備、使いやすい間取り、日当たり・風通しが良い、静か	古い設備、使いにくい間取り、日当たり・風通しが悪い、騒音・悪臭、雨漏り、傾き
土地	面積、形（整っているか）、高低差、擁壁の状態、地中に何か埋まっていないか、道路との接し方（建築基準法を満たしているか）など	広い、形が整っている、平ら、擁壁がしっかりしている、道路付けが良い	狭い、形がいびつ（三角地など）、急な坂、擁壁に問題あり、地中に何かありそう、再建築できない道路付け（後述）
周辺環境	最寄り駅やバス停までの距離、スーパー、コンビニ、学校、病院、公園などの生活施設の充実度、治安、騒音の状況など	駅に近い、生活施設が充実、静かな住宅街、学区が良い	駅から遠い、生活施設が少ない、騒がしい、治安に不安
法的・財務	築年数、法定耐用年数、耐震基準（古いか新しいか）、再建築できるか、住宅ローン控除が使えるかなど	新しい耐震基準、再建築可能、住宅ローン控除対象	古い耐震基準、再建築不可、住宅ローン控除対象外

土地の価値が中心となる築古物件でも、建物の「まだ使える価値」や「リフォームで生まれ変わる可能性」は無視できません。特に1982年以降に建てられた物件なら住宅ローン控除の対象になる可能性があるなど、単に古いからといって建物の価値がゼロと決めつけられるわけではなくなってきています。リノベーション市場が活発なのも、こうした背景があるからです。

知らないと損をするかも？売却前に押さえておきたい「法律」と「規制」のこと

築古物件の売却では、いくつかの法律や規制が価格や手続きに大きく関わってきます。しっかり理解しておきましょう。

• 「旧耐震」だと売れない？ウソとホント、そして知っておきたい対策
  1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」、それより前は「旧耐震基準」で設計されています。 一般的に新耐震基準の物件が好まれ、旧耐震基準の物件は売却が難しく、価格も10%～30%程度低くなる傾向があると言われます。 また、ローン審査が厳しくなったり、地震保険料が高くなったりすることも。
  でも、諦めないで！ 旧耐震基準の物件でも、耐震改修工事をして「耐震基準適合証明書」を取得すれば、新耐震基準と同等と認められ、買主様が住宅ローン控除などの税金優遇を受けられるようになり、売れやすさが格段にアップします。 これは大きなハンデを克服できる有効な手段です。
• あなたの家は大丈夫？「再建築不可物件」の落とし穴と抜け道
  敷地が建築基準法で定められた道路（幅4m以上）に2m以上接していない土地に建つ家は、今の法律では一度取り壊すと新しい家を建てられません（これを「再建築不可物件」と言います）。 これは物件の価値を大きく下げ、買主様の層を限定し（ローンが使いにくいため現金購入の方が多くなります）、売却を難しくする大きな要因です。
  対策としては、隣の土地を買って道路との接面を確保する、隣地と一緒に売る、今の建物を大規模にリフォームして活用する（ただし建築確認が必要な範囲に注意）、あるいは再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売却するといった方法があります。
• 【要注意】2025年建築基準法改正！何が変わり、あなたの物件にどう影響する？
  2025年4月から施行予定の改正建築基準法は、築古物件市場にも影響を与えそうです。 主なポイントは、新しく建てる家への「省エネ基準」適合の義務化 と、一般的な木造2階建て住宅など（4号建築物）の建築確認手続きの一部免除（いわゆる「4号特例」）の縮小です。
  4号特例が縮小されると、これまで建築確認が不要だった比較的小規模なリフォームや修繕でも、建築確認が必要になるケースが増える可能性があります。これにより、手続きが複雑になったり、費用が増えたりするかもしれません。 特に、今の省エネ基準などを満たしていない古い家（既存不適格建築物）は、リフォームで基準に合わせるための費用が増える、あるいは適合させないと資産価値が下がるリスクが指摘されています。
  これらの法改正は、売却を考えているなら、特にリフォームも検討している場合には、今のうちから内容を把握しておくことが大切です。
• 放置は危険！「特定空き家」に指定されると、こんな大変なことに…
  適切に管理されていない空き家は、「空き家対策特別措置法」に基づき、市区町村から「特定空き家」に指定されることがあります。
  特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。それだけでなく、行政からの助言・指導・勧告・命令、さらには行政が代わりに解体し、その費用が所有者に請求される（行政代執行）といった厳しい措置が取られることもあります。
  このリスクは、管理が難しい築古物件を持つ方にとって、たとえ安くても売却する、解体する、あるいはきちんと管理するという強い動機になります。

売却したら税金はいくらかかる？事前に知っておきたい「お金」の話

（表2：築古物件売却時の主な税金）

税金の種類	概要	築古物件の売主様が特に注意したい点	関連資料例
譲渡所得税	不動産を売って得た利益（譲渡所得）にかかる税金（所得税と住民税）。譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)。	築古物件は購入時の資料が見つからず取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費とすることがあります。 建物部分の価値が減っているので、譲渡所得が大きくなりやすい傾向があります。 所有期間が5年を超えると税率が低くなります。 相続した空き家には特別な控除（後述）があります。
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点の所有者に課税。売却時には日割りで精算するのが一般的です。	建物を取り壊して更地にすると、土地の税金軽減措置（住宅用地特例）がなくなり、税額が大幅に増える可能性があります。 特定空き家に指定され勧告を受けると、同様に特例が解除されます。
印紙税	不動産売買契約書に貼る印紙代。契約金額によって税額が決まります。	売買契約書を作成する際に必要です。
登録免許税	所有権移転登記や（住宅ローンがあれば）抵当権抹消登記の際にかかる税金。	売主様は、住宅ローンが残っていて抵当権がついている場合、その抹消登記費用を負担します。買主様が住宅ローン控除などを使うために耐震基準適合証明書を取得した場合、買主様側の登録免許税が安くなることがあります。
消費税	個人の方が住んでいた家を売る場合、建物価格に消費税はかかりません。土地はもともと非課税です。	通常、個人の居住用築古物件売却では消費税の心配は少ないですが、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬には消費税がかかります。

あなたにピッタリなのはどれ？築古物件を賢く売るための3つの戦略

「さあ、売ろう！」と思っても、どんな状態で売り出すのがベストなのでしょうか？主な選択肢は3つ。それぞれのメリット・デメリットを比較して、あなたの物件に合った戦略を見つけましょう。

（表3：築古物件の売却戦略比較）

戦略	メリット	デメリット	2025年の留意点	こんな物件・売主様におすすめ	関連資料例
1. 現状のまま売却	修繕や解体の初期費用・手間がかからない。 買主様が自由にリフォーム・リノベーションできる。	一般的に売却価格は低め。 買主様が限られたり、売却に時間がかかったりすることも。 売主は物件の欠陥について責任を負う可能性あり（契約不適合責任。特約で免責しない限り）。	買主様のDIYやリノベーションへの関心は追い風ですが、物件の状態を正確に伝えることがより一層重要になります。	比較的状態が良い。リフォーム費用をかけたくない。売却を急いでいない。買主様がリフォーム前提で購入する可能性が高い物件。
2. 解体して土地として売却	新築を建てたい買主様に響きやすい。 土地の価値が分かりやすい。 建物に関する契約不適合責任を避けられる。	解体費用がかかる（木造で坪3～5万円程度、アスベストがあれば更に高額に）。 更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなり、税金が上がるリスクも。 再建築不可物件は解体NG。	解体コストが上昇している可能性も。特定空き家対策が強化される中で、解体へのプレッシャーが増す側面も。売買契約後に解体し引き渡す「更地渡し」なら固定資産税増額リスクを軽減できることも。	建物が著しく老朽化している。土地としての価値が高い。再建築可能な物件。
3. リフォーム・リノベして売却	物件の魅力がアップし、より多くの買主様にアピールできる。売却価格の上昇も期待できる。	多額の費用がかかる可能性があり、その費用を回収できる保証はない。 買主様の好みに合わないリフォームは逆効果になることも。 工事期間が必要で、売却開始が遅れる場合も。	資材費や人件費の高騰でコスト増の傾向。省エネリフォーム補助金（後述）の活用も検討を。旧耐震なら、見た目のリフォームより耐震改修で「耐震基準適合証明書」取得が有効な場合も。	立地が良い。リフォームで価値向上が明確に見込める。市場のニーズに合った改修ができる物件。ハウスクリーニングや部分修繕など低コスト改善が有効なことも。

これらの選択は、物件の状態（古さ、傷み具合、立地）、市場のニーズ、そして売主様の資金力やどれだけリスクを取れるかによって、最適なものが変わってきます。2025年は特に、資材価格の高止まりも考えると、売却前の大規模なリフォームはより慎重な判断が必要と言えるでしょう。

後悔しないために！築古不動産売却をスムーズに進める7つのステップ

売却方針が決まったら、いよいよ実際の売却活動です。ここでも押さえておきたい大切なポイントがあります。

1. 最初のステップが肝心！信頼できる不動産会社の「見つけ方」と「選び方」

築古物件の売却経験が豊富で、あなたの物件があるエリアの市場に詳しい不動産会社を選ぶことが、成功への近道です。 面倒でも複数の会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、その理由、どんな販売戦略を考えているか、過去の実績、そして担当者との相性などをじっくり比較検討しましょう。

特に、再建築不可物件や状態が非常に悪い物件など、通常の仲介では売りにくい場合は、専門の買取業者に直接買い取ってもらうのも有効な選択肢です。買取価格は市場価格より低くなる傾向がありますが、すぐに現金化でき、面倒な契約不適合責任（後述）が免除されることも多いです。 こうした物件の場合、安くても買い取ってもらうことは、放置して「特定空き家」に指定されるリスクや固定資産税の負担を考えれば、実質的にマイナス資産を回避する賢い方法と言えるかもしれません。

2. 買主様も安心、トラブル回避！「ホームインスペクション」と「瑕疵保険」のすすめ

「ホームインスペクション」とは、専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。これを行うことで、物件の状態を客観的に把握でき、買主様に対して透明性の高い情報を提供できます。売却後の「言った・言わない」といったトラブルを防ぐ効果も期待できます。

また、「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に加入しておけば、売却後に見つかった一定の欠陥の補修費用が保険でカバーされるため、買主様に安心感を与え、売主様のリスクも軽減できます。 自治体によっては、これらの費用を一部補助してくれる制度もあります。

3. 売主の責任「契約不適合責任」って何？築古物件で特に注意すべきこと

「契約不適合責任」とは、売却した物件が契約内容と異なる状態だった場合（品質が悪い、種類が違う、数量が足りないなど）、売主様が買主様に対して負う責任のことです。 買主様は、修理の要求、代金の減額要求、契約の解除、損害賠償の請求といった権利を持つことになります。

築古物件は、目に見えない欠陥が隠れている可能性も否定できません。そのため、この契約不適合責任は売主様にとって大きなリスクとなり得ます。だからこそ、売買契約書や付帯設備表（どんな設備が付いているかのリスト）に、物件の今の状態や分かっている欠陥を正確に記載し、買主様にしっかり説明することが非常に大切です。

個人の方が売主の場合、買主様の合意があれば、この責任を免除する特約（免責特約）を契約書に盛り込むことも可能ですが、売主様が知っていながら伝えなかった欠陥については免責されないなど、一定のルールがあります。 売主が宅地建物取引業者の場合は、この免責特約の適用がさらに制限されます。

4. 「事故物件だったら…」「お隣との境界線が…」見過ごせない問題への対処法

• 心理的瑕疵（しんりてきかし）： もし物件内で過去に自殺や殺人事件などがあった場合、売主様はその事実を買主様に伝える義務があります（告知義務）。 賃貸の場合は告知義務の期間に目安がありますが、売買の場合は無期限とされることもあり、慎重な対応が必要です。
• 土地の境界問題： お隣との土地の境界がハッキリしていないと、買主様は大きな不安を感じ、売買の妨げになります。法務局にある地積測量図を確認したり、現地で境界標（境界を示す杭など）を確認・設置したり、お隣の所有者と「境界確認書」や「越境の覚書（お互いの建物の一部が境界を越えている場合など）」を作成するなどして、境界を明確にしておくことが大切です。 もし争いがある場合は、筆界特定制度や境界確定訴訟といった法的な手続きが必要になることもあります。

知って得する！築古不動産売却で使える「税金優遇」＆「補助金」ガイド

築古物件を売る際には、売主様だけでなく、買主様が使える税金の優遇制度や補助金について理解し、それを物件の魅力としてアピールすることも大切です。国も、古い家がスムーズに市場で取引されるように、様々な支援策を用意しています。

買主様にも大きなメリット！「住宅ローン減税」、築古物件でも使えるって本当？

最近の税制改正で、中古住宅を買うときの住宅ローン減税の「築年数」の条件が大幅に緩くなりました。 具体的には、1982年1月1日以降に建てられた物件であれば、原則として住宅ローン減税の対象になります。それより前に建てられた「旧耐震基準」の物件でも、耐震改修工事をして今の耐震基準に合っていることが証明できれば（耐震基準適合証明書の取得など）、同じように対象となる道が開かれています。

この改正は、これまで住宅ローン減税の恩恵を受けにくかった多くの築古物件にとって、大きな追い風です。控除期間は中古住宅の場合10年間、控除率は年末のローン残高の0.7%です。 売主様としては、ご自身の物件がこの条件を満たすなら、買主様にとって大きなメリットになることを積極的に伝えましょう。

【相続した方、必見！】「相続空き家の3000万円特別控除」を賢く活用！

亡くなった親御さんなどが住んでいた家を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3000万円を控除できる「相続空き家の3000万円特別控除」という制度があります。 主な条件としては、昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却価格が1億円以下であることなどが挙げられます。

2024年からの改正により、売主様が解体や耐震改修を行わなくても、買主様がこれらの工事を行うことを条件に売却した場合でも特例の適用が可能となり、売主様の負担が軽減されました。 ただし、2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が2000万円に引き下げられています。 この特例の適用期限は令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。 相続した築古物件を売却する際には、この特例を最大限に活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

リフォームするならチェック！「省エネリフォーム補助金」でお得に価値アップ

国は住宅の省エネ化を推進しており、「住宅省エネ2025キャンペーン」などの名称で、既存住宅の省エネリフォームに対する補助金制度を設けています。 具体的には、「先進的窓リノベ2025事業」（高断熱窓への改修）や「給湯省エネ2025事業」（高効率給湯器の設置）などがあり、工事内容に応じて一定額の補助が受けられます。

これらの補助金は、売主様が売却前に物件の価値向上や2025年の建築基準法改正への対応（省エネ基準）のために利用することも、あるいは買主様が購入後に利用できる制度として情報提供することも考えられます。特に、2025年から新築住宅に省エネ基準適合が義務化される流れの中で、既存の築古物件においても省エネ性能を高めることは、物件の魅力を高め、買主様の光熱費削減や環境意識にも応える点で有効です。補助金を利用する際は、登録された施工業者に工事を依頼する必要があります。

自治体によってはこんな支援も！インスペクションや瑕疵保険の補助金

中古住宅取引の安全性を高めるため、一部の地方自治体では、ホームインスペクション（住宅診断）の費用や既存住宅売買瑕疵保険の保険料に対する補助制度を設けている場合があります。例えば、長野県では2025年度にこのような補助事業が実施されています。 これらの補助金は、売主または買主がインスペクションや瑕疵保険を利用する際の経済的負担を軽減し、より安心して取引を行える環境を整備するものです。売却を検討している物件が所在する自治体で同様の制度がないか確認してみる価値はあるでしょう。

【売主様のタイプ別】2025年、築古不動産売却の賢い立ち回り方

築古不動産を売る理由は人それぞれ。ここでは、売主様のタイプ別に、2025年を乗り切るためのアドバイスと、売却活動全体のチェックリストをご用意しました。

タイプ1：長年住んだ愛着のある家を売るあなたへ（長期居住者）

長年住み慣れた家には、たくさんの思い出が詰まっていることでしょう。それだけに、客観的な評価が難しいこともあります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、冷静に市場での価値を把握することが大切です。売却で利益が出た場合、所有期間が長いため税率が低い「長期譲渡所得」が適用される点はメリットです。
売却準備としては、大掛かりなリフォームよりも、ハウスクリーニングや気になるところの部分的な修繕など、費用対効果の高いものに留め、買主様が後からリフォームしやすい状態で引き渡すことを検討するのが一般的です。契約不適合責任については、分かっている不具合は全て正確に伝え、必要に応じて免責特約の活用も不動産会社と相談しましょう。

タイプ2：相続で家や土地を引き継いだあなたへ（相続人）

相続によって築古物件を取得した場合、特に遠方にお住まいであったり、管理が難しかったりする場合は、早めに売却を判断するのが賢明かもしれません。放置してしまうと「特定空き家」に指定されるリスクがあり、固定資産税の負担も増え続けます。 前述の「相続空き家の3000万円特別控除」の適用条件を確認し、期限内に売却できるよう計画的に進めることが重要です。地方の物件や状態が良くない物件の場合は、価格について現実的な期待値を持ち、場合によっては不動産買取業者への売却も視野に入れましょう。

タイプ3：古い賃貸物件（アパート・マンションなど）の売却を考えるあなたへ（投資家）

賃貸中の物件を売却する場合（オーナーチェンジ物件）、入居者様の存在が売却価格や買主様の層に影響します。現在の家賃収入（利回り）や入居者様の属性、賃貸契約の内容などが評価のポイントになります。空室にしてリフォームしてから売るか、現状のまま次の投資家の方に売るかなど、物件の特性と市場の状況に応じた戦略が必要です。築50年を超えるような古いマンションでも、立地が良ければ賃貸物件として再生し、収益物件として売却することで新たな価値を見出せるケースもあります。

2025年 築古物件売却のための売主様チェックリスト
（表4：2025年 築古物件売却のための売主チェックリスト）

フェーズ	主要アクション	主な意思決定・確認事項	重要ポイント・関連資料例
1. 売却準備前	物件の名義確認・変更（相続時など）
	物件の現状把握（劣化箇所、修繕履歴、アスベスト使用の可能性など）
	関連書類の収集（権利証、建築確認済証、固定資産税納税通知書など）
	資金計画（売却にかかる費用、ローン残債、税金の見込みなど）
2. 査定・業者選定	複数の不動産会社へ査定依頼（できれば訪問査定を）	売却戦略（現状のまま、解体、リフォーム）の初期検討
	査定価格の根拠、販売戦略、実績、担当者の対応力を比較	媒介契約の種類（一般／専任／専属専任）の選択
	仲介か買取かの検討（物件の状態による）	依頼する不動産会社の決定
3. 売却準備・活動開始	売出価格の決定
	物件の清掃、家財道具の整理・撤去	リフォーム・ハウスクリーニングを実施するかどうかの判断
	ホームインスペクション、瑕疵保険加入の検討	解体する場合のタイミングと業者選定
	土地境界の確認・明確化（必要に応じて測量、境界確認書の作成）
	販売活動開始（広告掲載、内覧希望者への対応など）
4. 交渉・契約	購入申込者との条件交渉（価格、引渡し時期など）
	売買契約書の確認（契約不適合責任の範囲、免責特約、心理的瑕疵の告知義務など）
	手付金の受領
5. 引渡し・決済	住宅ローン残債の抹消手続き（必要な場合）
	引渡し準備（最終清掃、鍵の準備など）
	残代金の受領、物件の引渡し、登記手続き（司法書士に依頼）
6. 売却後	確定申告（譲渡所得税の申告・納税、各種特別控除の申請など）

2025年以降、築古不動産市場の未来はどうなる？知っておきたい長期的な視点

最後に、もう少し先の未来についても少し触れておきましょう。

ますます進む？物件価値の「二極化」とその対策

今後、日本の不動産市場は、都市部や生活に便利な地域と、過疎化が進む地方との間で、物件の価値の差がさらに広がっていくと考えられます。 築古物件においても、この傾向はよりはっきりと現れるでしょう。立地条件の重要性がますます高まるということです。

「省エネ性能」が当たり前の時代に？環境への配慮と物件価値

建築基準法の改正による省エネ基準の強化 や、環境問題への関心の高まりを背景に、住宅のエネルギー効率や断熱性能が、物件の価値を左右する重要な要素として、ますます認識されるようになると予想されます。これに対応できていない古い物件は、市場での競争力が徐々に失われていく可能性があります。

結論：あなたの築古不動産売却、その一歩をここから踏み出そう！

2025年の築古不動産売却市場は、確かに挑戦的な側面もありますが、同時に新たなチャンスも眠っています。新築価格の高騰で中古住宅に目が向いている今、正しい情報を武器に、賢い戦略を立てることが、あなたの不動産売却を成功に導く鍵となります。

「古いから価値がない」と諦める前に、リノベーションの可能性、立地の魅力、そして買主様が活用できる税金の優遇制度や補助金など、あなたの物件が持つポテンシャルを最大限に引き出す方法を考えてみませんか？

売却の戦略（現状のまま、解体、リフォーム）は、物件の個性とあなたの状況をじっくり考えて決めるべき大切なポイントです。そして、その判断には、信頼できる不動産のプロの意見が欠かせません。特に、売主様の責任となる「契約不適合責任」のリスク管理は、築古物件売却における最重要課題の一つ。正確な情報を伝え、適切な契約を結ぶことが、後々のトラブルを防ぎます。

国の政策も、空き家対策を強化する一方で、中古住宅が流通しやすくなるような支援策を打ち出しています。この流れをしっかり捉え、変化する市場に柔軟に対応していくことが、これからの築古不動産売却で笑顔になるための秘訣です。

この記事が、あなたが抱える不安を少しでも和らげ、納得のいく不動産売却への具体的な一歩を踏み出すためのお役に立てたなら幸いです。あなたの不動産との「次の物語」が、素晴らしいものになることを心から応援しています。

まずは、信頼できる不動産会社に相談することから始めてみませんか？

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引用文献
(記事中に[]で示した番号に対応しています)

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2. 築古物件投資のメリット・デメリットは？出口戦略・リノベのポイントを解説 – 東急リバブル, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/knowledge/basic/pro047/
3. 賃貸物件の築年数は気にするべき？ アンケート結果と設備・耐震性の問題、注意点などを解説, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_01102/
4. 築年数は何を基準に考えるべき？目安や確認すべきポイントを解説 – OHEYAGO（オヘヤゴー）, 5月 14, 2025にアクセス、 https://oheyago.jp/articles/chikunen/
5. 耐用年数を過ぎている場合の不動産売却についてチェック！, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.meets-fs.co.jp/blog/entry-277724/
6. 家の売却相場と築年数の関係とは？戸建ての価値を考慮に入れた売却法 – 不動産SHOPナカジツ, 5月 14, 2025にアクセス、 https://nakajitsu.com/column/70061p/
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63. 古い家を売るには？ 売却する3つの方法と好条件で売るコツを伝授 – 東急リバブル, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.livable.co.jp/l-note/question/2373/
64. 古い家を売るのは難しい？売れないときに取るべき7つの対策 – 千葉 …, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.okamura-home.co.jp/column/202303-6/
65. リノベーション？建て替え？築古物件を再生する選択肢の見極め方 – eims (エイムズ), 5月 14, 2025にアクセス、 https://eims.co.jp/vacancy-control-measures/%E7%AF%89%E5%8F%A4%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E5%86%8D%E7%94%9F%E3%81%99%E3%82%8B%E6%96%B9%E6%B3%95
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68. 古い家を売るには？売却の方法や流れ、築古ならではの注意点を解説 – イエウール, 5月 14, 2025にアクセス、 https://ieul.jp/column/articles/100/
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86. 【令和5年度税制改正】空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例の見直し – 税理士法人チェスター, 5月 14, 2025にアクセス、 https://chester-tax.com/column/22034.html
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90. 実家じまい体験談：家族の思い出と向き合う日々の回想（Aさん …, 5月 14, 2025にアクセス、 https://bgm.yokohama/blog/jikka-jimai-case/
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