【2025年最新版】相続不動産の売却と登記：法改正と専門家が教える実践ガイド

2025-05-15

「親から不動産を相続したけれど、どうすればいいの？」
「相続した家を売りたいけど、手続きが複雑そうで不安…」
「相続登記が義務化されたって本当？罰則もあるの？」

近年、日本の不動産に関するルール、特に相続した不動産の取り扱いが大きく変わろうとしています。2024年4月1日には「相続登記の義務化」がスタートし、不動産を相続した方にとって見過ごせない変更となりました。さらに2025年、そして2026年に向けて、関連する制度の変更が予定されており、まさに今、相続不動産を取り巻く環境は大きな転換期を迎えています。

もしあなたが2025年前後に不動産を相続し、その売却をお考えなら、最新の法改正の内容をしっかり理解し、期限を守り、利用できる税金の優遇措置などを把握することが、これまで以上に重要になります。

このレポートでは、相続登記の新しい義務から、不動産を売却するまでの具体的なステップ、かかる費用、税金のこと、そして2025年の最新情報があなたにどんな影響を与えるのかを、全国的な視点から専門的に分かりやすく解説します。不安を解消し、大切な資産を賢く、そしてスムーズに次へと繋げるための一助となれば幸いです。

不動産登記の新潮流：相続人が負うべき義務

近年の法改正により、不動産登記に関する相続人の義務は大きく変化しています。特に、相続登記の義務化と、それに続く住所等変更登記の義務化、そして2025年から導入される「検索用情報」の提供は、不動産所有者にとって重要な変更点です。

相続登記の義務化：期限、罰則、そして「相続人申告登記」

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。これは、持ち主が誰か分からなくなっている土地（所有者不明土地問題）を解決するための重要な法改正です。

期限： 相続で不動産の所有権を手に入れたことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
過去の相続にも適用： この義務は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。その場合は、2024年4月1日から3年間の猶予があり、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
罰則： 正当な理由なく期限内に相続登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「相続人申告登記」制度： もし期限内に複雑な遺産分割協議がまとまらないなど、すぐに正式な相続登記が難しい場合のために、「相続人申告登記」という新しい簡易的な手続きが設けられました。これにより、自分が相続人であることを申し出ることで、当面の義務を果たしたとみなされます。ただし、この申告だけでは不動産を売却することはできず、売却のためには最終的に正式な相続登記が必要です。
対象外となるケース： 家庭裁判所で正式に相続放棄の手続きをした方は、相続人ではなくなるため、相続登記の義務も負いません。

相続登記の義務化は、相続人にとって新たな負担となる可能性がありますが、「相続人申告登記」制度はこの負担を少しでも軽くするための一時的な措置と理解できます。特に相続人が多かったり、遺産分割の話がなかなか進まなかったりする場合、3年以内に正式な相続登記を終えるのが難しいことも考えられます。そんな時に、この申告登記が役立ちます。

国は、所有者不明土地という大きな問題を解決するために、罰則という厳しいルールと、相続人申告登記や過去の相続への猶予期間といった実用的な配慮を組み合わせて、多くの人にきちんと対応してもらおうとしています。相続人申告登記はあくまで一時的な対応なので、不動産を売ったり活用したりすることを考えているなら、できるだけ早く正式な相続登記の手続きを進める必要があることを覚えておきましょう。

住所等変更登記の義務化と2025年「検索用情報」の提供義務

相続登記の義務化に続き、不動産を持っている人の住所や氏名が変わった場合の登記も義務化される予定です。これに関連して、2025年には新しい情報の提供義務が始まります。

住所等変更登記の義務化：
- いつから？： 2026年4月1日（令和8年4月1日）から始まります。
- 期限は？： 不動産を持っている人の氏名、名称または住所が変わったら、その変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。
- 罰則は？： 正当な理由なくこの義務を怠ると、5万円以下の過料に処せられる可能性があります。
- 過去の変更にも適用： 施行日より前に住所などが変わっていた場合も、猶予期間を設けた上で義務化の対象となります。
「検索用情報」の提供義務：
- いつから？： 2025年4月21日から、不動産の所有権に関する登記（新しく家を建てた時の登記、売買や相続による名義変更など）を申請する際に、「検索用情報」の提供が義務付けられます。
- どんな情報？： 氏名（フリガナ付き）、住所、生年月日、メールアドレスなどが含まれます。
- 何のため？： この制度は、2026年から始まる住所等変更登記の義務化で、登記名義人の手間を減らすために導入されます。提供された情報を基に、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を照会し、自動的に住所などの変更登記を行う仕組みをスムーズに運用するためです。
- 既に不動産を持っている人は？： 今既に不動産を持っている人も、オンラインでこの検索用情報を提供できるようになる予定です。

2025年の「検索用情報」提供義務化は、2026年の住所等変更登記義務化とその自動化システム（法務局が職権で行う変更）を実現するための重要なステップです。国が所有者不明土地問題を解決するために、登記記録を正確かつ最新の状態に保とうとする強い意志の表れであり、不動産登記制度のデジタル化と効率化を進める大きな流れの一部と言えます。住所や氏名の変更が登記簿に反映されないことも所有者不明土地の一因なので、この自動更新システムは個々の所有者の手間を減らしつつ、登記情報の正確性を高めることを目指しています。2025年に不動産登記を行う方は、この新しいデータ提供に対応する必要がありますが、これは将来的な住所変更手続きの簡素化に繋がるものと理解しておきましょう。

相続登記の具体的な手続き：実践ガイド

相続登記は、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更するための法的手続きです。義務化された現在、その手順を正確に理解することが不可欠です。

基本的なステップ：相続人の確定から申請まで

相続登記の手続きは、一般的に以下のステップで進められます。

相続財産（不動産）の確認： まず、亡くなった方が所有していた不動産を特定します。登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産税の納税通知書などで確認します。
法定相続人の確定： 亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本などを集め、全ての法定相続人を確定します。この作業は相続登記の基本であり、非常に重要です。もし亡くなった方に複数の結婚歴があったり、連絡が取れない相続人がいたりすると複雑になるため、専門家のサポートが有効です。日本の法律では、有効な遺言書がない限り、原則として全ての法定相続人が遺産の分け方に参加または同意する必要があるため、一人でも相続人が漏れていると遺産分割協議が無効になり、登記手続きが進まなくなる可能性があります。
相続方法の決定：
- 遺言書に基づく相続： 亡くなった方が遺言書を残していれば、その内容に従って相続します。
- 遺産分割協議に基づく相続： 遺言書がない場合や、遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、誰がどの財産を相続するかを決めます。その結果を「遺産分割協議書」として作成し、相続人全員が署名し、実印を押します。
- 法定相続分に基づく相続： 相続人同士で合意すれば、法律で定められた割合（法定相続分）で共有名義として相続することも可能です。
登記申請書の作成： 決まった相続方法に基づき、法務局指定の登記申請書を作成します。法務省のウェブサイトで様式や書き方の例が公開されています。
申請書類の提出： 作成した登記申請書と必要な書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。

相続人を確定する作業は、思った以上に時間と手間がかかることがあります。戸籍謄本などを集める際、亡くなった方の本籍地が何度も変わっていると、複数の市区町村に請求する必要があり、全ての書類が揃うまでに数週間から数ヶ月かかることも珍しくありません。この最初の段階での遅れが、後の手続き全体に影響する可能性があるため、早めに始めることが大切です。

必要書類と所要期間

相続登記を申請するには、以下の書類を収集・作成する必要があります。

登記申請書
被相続人（亡くなった方）に関する書類：
- 出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本
- 住民票の除票（本籍地の記載があるもの）または戸籍の附票
相続人全員に関する書類：
- 現在の戸籍謄本（または抄本）
- 住民票（不動産を取得する相続人のもの。場合によっては相続人全員分が必要となることもあるため確認が必要です）
遺産分割に関する書類：
- 遺言書（遺言による相続の場合）
- 遺産分割協議書（遺産分割協議による相続の場合。相続人全員の実印と印鑑証明書が必要）
不動産に関する書類：
- 固定資産評価証明書（申請する年度のもの）
その他：
- 相続関係説明図（提出すると戸籍謄本などの原本還付がスムーズになる場合があります）
- 委任状（司法書士などの専門家に依頼する場合）

所要期間： 必要書類を集めるのには、前述の通り数週間から数ヶ月かかることがあります。全ての書類を法務局に提出した後、登記が完了するまでには通常1週間から2週間程度かかりますが、法務局の混み具合や案件の複雑さによって変わります。

「相続関係説明図」は必ずしも提出が必要な書類ではありませんが、これを提出することで、法務局に出した戸籍謄本などの貴重な原本をスムーズに返してもらうことができます。これらの原本は、銀行口座の解約など他の相続手続きでも必要になることが多いため、返却してもらえるメリットは大きいです。このような専門家が知っている細かな手続き上の工夫が、個人の負担を減らすことに繋がります。

相続不動産の売却：手続きと法的留意点

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させることが法的な大前提となります。その後、通常の不動産売却と同様の手順を踏みますが、相続特有の留意点も存在します。

事前の相続登記の不可欠性

相続した不動産を売却する上で、最も基本的な前提は、亡くなった方の名義のままでは売却できないということです。不動産の所有権は、登記簿にその権利が記録されて初めて、買主のような第三者に対して法的に主張することができます（民法第177条）。したがって、売却に先立ち、必ず相続人への名義変更、すなわち相続登記を完了させる必要があります。

この相続登記は、単なる事務手続きではなく、相続人がその不動産の正当な所有者であることを公的に証明し、売却という法律行為を行うための法的基盤を確立する行為です。相続登記が未了のままでは、相続人が買主に対して有効に所有権を移転することができず、いかなる売買契約も法的に不安定なものとなります。この点が、政府が相続登記の義務化を推進する大きな理由の一つであり、相続人が自身の資産を適切に管理し、円滑に取引を行うための基礎とも言えます。

売却プロセスのステップ：遺産分割から決済まで

相続登記が完了した、あるいは完了の見込みが立った後の売却プロセスは、概ね以下の流れで進みます。

遺産分割の確定（複数の相続人がいる場合）：
相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するのか、あるいは売却して代金を分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」を行うのかを遺産分割協議で正式に決定し、遺産分割協議書を作成します。
換価分割の場合、登記名義を相続人全員の共有名義（共同登記）にするか、代表者1人の名義（単独登記）にするかを決定します。単独登記は売却手続きを簡素化しますが、相続人間の強固な信頼関係が前提となります。共同登記の場合、売買契約等の手続きに相続人全員の関与が必要となるため、手続きが煩雑になる可能性があります。この選択は、後の売却活動の円滑さに大きく影響するため、遺産分割協議の段階で慎重に検討し、合意形成を図ることが重要です。
不動産業者の選定と媒介契約：
不動産会社に物件の査定を依頼します。複数の業者から査定を取り、比較検討することが推奨されます。
売却を依頼する不動産会社と媒介契約（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれか）を締結します。
販売活動と交渉：
不動産会社が物件の広告掲載、購入希望者への案内などを行います。
購入希望者が見つかれば、価格や引き渡し条件などの交渉を行います。
売買契約の締結：
買主との間で条件が合意に至れば、重要事項説明を経て売買契約を締結し、手付金を受領します。
決済と物件の引き渡し：
売買契約で定めた日に、買主から残代金を受領すると同時に、物件の鍵を引き渡し、所有権移転登記（買主への名義変更）の手続きを行います。公共料金の精算などもこのタイミングで行います。
売却後の手続き：
- 換価分割の場合は、売却代金を遺産分割協議書の内容に従って分配します。
- 不動産売却によって譲渡益が生じた場合は、翌年に確定申告を行い、譲渡所得税等を納付します。

相続人が売主となる場合の特有の留意点

相続不動産を売却する際には、通常の不動産売却とは異なるいくつかの留意点があります。

告知義務： 相続人は、亡くなった方から引き継いだ不動産の状況（例：雨漏り、シロアリ被害など）について、知りうる範囲で買主に正確に告知する義務があります。
税務上の期限： 特定の税制優遇措置（後述する空き家特例など）には適用期限が設けられているため、売却のタイミングが重要になることがあります。
心理的側面： 特に長年住んだ実家などを売却する場合、相続人にとって感情的な負担が伴うことがあります。
売主（被相続人）が売買契約手続き中に死亡した場合： 亡くなった方が不動産の売買契約を結んだ後、所有権移転登記が終わる前に亡くなった場合、原則としてその売買契約における売主としての地位（物件を引き渡す義務や名義変更に協力する義務など）は相続人が引き継ぎます。相続人は、亡くなった方が結んだ契約内容を履行する義務を負います。この場合、遺産分割協議で特定の相続人のみが履行義務を引き継ぐと決めても、買主との関係では法的な効力が限定的であり、原則として相続人全員が共同して名義変更などの手続きを行う必要がある点に注意が必要です。こうした状況に直面した場合は、相続人は速やかに法律専門家に相談し、契約上の義務と適切な対応について確認することが賢明です。

包括的費用分析：登記、売却、専門家サービス

相続不動産の登記から売却に至るまでには、様々な費用が発生します。これらを事前に把握し、計画的に準備することが重要です。

相続登記費用：登録免許税と書類取得費

相続登記には、主に登録免許税と必要書類の取得実費がかかります。

登録免許税：
- 標準税率： 不動産の固定資産評価額の0.4%（1000分の4）です。
- 計算方法： 複数の不動産がある場合は、全ての不動産の固定資産評価額を合計し、その合計額の1,000円未満を切り捨てた額が課税標準となります。この課税標準額に税率0.4%を掛け、算出された税額の100円未満を切り捨てた額が納める登録免許税額です。例えば、評価額3,000万円の不動産なら、登録免許税は12万円です。
- 免税・軽減措置： 特定の条件を満たすと免税される場合があります。
  - 相続で土地を取得した方が相続登記をしないで亡くなった場合の、その次の相続人への登記（平成30年4月1日から令和7年3月31日までの間の登記に限る）。この期限は2025年3月31日であり、2025年内の登記では重要な確認点です。
  - 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記（平成30年11月15日から令和7年3月31日までの間の登記に限る）。これも2025年3月31日が期限です。
書類取得実費：
- 戸籍謄本：1通450円
- 除籍謄本・改製原戸籍謄本：1通750円
- 住民票・戸籍の附票：1通300円程度
- 固定資産評価証明書：市区町村により異なり、相続登記目的の場合は無料となることもあります。
- 登記事項証明書：1通600円程度
  これらの書類取得費用は、相続関係の複雑さや不動産の数により、総額で数千円から数万円程度になることがあります。

（表1：登録免許税の計算例）
不動産の種類
固定資産評価額（例）
課税標準額の計算（1,000円未満切捨）
税額計算（課税標準額 × 0.4%）
納付税額（100円未満切捨）
土地A
18,238,353円
土地B
2,950,655円
建物C
582,437円
合計（上記3物件を同時に相続登記する場合）
21,771,445円
21,771,000円
87,084円
87,000円
単独の土地（評価額100万円以下、免税措置適用想定）
950,000円
950,000円
3,800円
0円 (免税措置適用時)

注：上記計算例は一般的なケースを示したものであり、実際の税額は個別の状況により異なります。免税措置の適用可否は最新の法令をご確認ください。

司法書士報酬（相続登記依頼時）

相続登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬が発生します。

一般的な報酬相場： 5万円～15万円程度が一般的とされています。より具体的には、基本報酬として7万円～10万円程度が目安となることが多いようです。不動産1件の場合、5万円～10万円が相場という情報もあります。
報酬を左右する要因：
- 不動産の数（追加1件あたり5,000円～2万円程度の加算がある場合も）
- 相続関係の複雑さ（相続人の数、連絡の取れない相続人の有無、数次相続の発生など）
- 遺産分割協議書の作成の要否（別途1万円～5万円程度の費用が発生することも）
- 戸籍謄本等の収集代行の有無（1通あたり1,000円～3,000円程度、または総額で1万円～3万円程度）
報酬に含まれる業務の例： 相談、必要書類の収集・作成補助、登記申請代理など。
留意点： 司法書士の報酬は自由化されているため、事務所によって料金体系が異なります。依頼前には必ず詳細な見積もりを取得し、業務範囲と費用を確認することが重要です。

相続登記は、必要書類の正確な収集や法務局とのやり取りなど、専門的な知識と手間を要する手続きです。特に2024年からの義務化により、期限内に正確な登記を行うことの重要性が増しています。司法書士に依頼することで、これらの煩雑な手続きを専門家に任せることができ、時間的・精神的な負担を軽減し、誤りのない確実な登記を実現できるというメリットがあります。費用はかかりますが、特に相続関係が複雑な場合や、手続きに不慣れな方にとっては、安心と確実性を得るための投資と考えることができるでしょう。

不動産業者の仲介手数料：計算方法と上限

相続不動産を売却する際に不動産業者に仲介を依頼した場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。この手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。

標準的な計算方法（売買価格が400万円を超える場合）： （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
売買価格が400万円以下の場合の段階的料率：
- 200万円以下の部分：売買価格 × 5% + 消費税
- 200万円を超え400万円以下の部分：売買価格 × 4% + 消費税
計算例： 売買価格3,000万円の場合の仲介手数料上限（税抜）（3,000万円 × 3% + 6万円） = 96万円
低廉な空家等の特例： 売買価格が800万円以下の空き家等については、不動産業者は最大で30万円（税抜）の仲介手数料を受け取ることが可能です。これは、通常の計算方法よりも高額になる場合があります。例えば、500万円の物件の場合、通常の計算では（200万円×5% + 200万円×4% + 100万円×3%）= 21万円（税抜）ですが、特例により30万円（税抜）まで請求可能となります。
支払時期： 売買契約締結時に半金、決済時に残りの半金を支払うのが一般的ですが、契約内容によります。
仲介手数料に含まれるサービス： 物件の価格査定、販売活動（広告掲載、購入希望者の案内等）、契約条件の交渉、売買契約書作成のサポート、決済・引き渡し時のサポートなど。

（表2：不動産仲介手数料の上限額早見表（税抜））
売買価格
通常計算による上限額
備考（低廉な空家等の特例適用時）
300万円
14万円
最大30万円まで可
500万円
21万円
最大30万円まで可
800万円
30万円
最大30万円まで可
1,000万円
36万円
3,000万円
96万円
5,000万円
156万円

注：上記は宅地建物取引業法に基づく上限額であり、実際の仲介手数料は不動産業者との契約によります。消費税は別途かかります。

税理士報酬（相続税申告等依頼時）

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合など、相続税の申告が必要な場合や、不動産売却に伴う譲渡所得税の計算が複雑な場合には、税理士に依頼することを検討します。

依頼が必要となる主なケース：
- 相続税の申告・納付が必要な場合。
- 不動産売却による譲渡所得の計算、特に各種特例の適用を検討する場合。
相続税申告の一般的な報酬相場： 遺産総額の0.5%～1.0%程度が目安とされています。
報酬体系： 基本報酬に加えて、土地評価の筆数が多い、非上場株式がある、申告期限まで時間がないなど、案件の複雑さに応じて加算報酬が発生する場合があります。
報酬例： 遺産総額1億円の場合、税理士報酬は50万円～100万円程度が相場とされています。
譲渡所得税に関する報酬： 不動産売却に伴う譲渡所得税の申告のみを依頼する場合の費用は、相続税申告とは別途発生し、一般的には相続税申告の報酬よりは低額になりますが、案件の複雑さによります。

相続が発生し、不動産を売却する場合、税理士の関与は2つの段階で考えられます。まず、相続財産全体の評価と相続税の申告（必要な場合）。次に、不動産売却後の譲渡所得税の申告です。これらは異なる税務であり、それぞれ専門的な知識を要します。特に、売却益を圧縮するための各種特例の適用判断は複雑なため、税理士への早期の相談が節税に繋がることもあります。

相続不動産売却時の税金：譲渡所得と2025年における主要控除

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税及び復興特別所得税）と住民税が課税されます。ただし、様々な特例や控除が設けられており、これらを活用することで税負担を軽減できる可能性があります。

譲渡所得税と住民税の理解

譲渡所得の計算方法： 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
取得費： 相続した不動産の場合、原則として亡くなった方がその不動産を最初に購入したときの代金や、購入にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）、その後の改良費などから、建物の場合は減価償却費相当額を差し引いたものが取得費となります。亡くなった方の取得費を引き継ぐことになります。もし、亡くなった方がいくらで購入したかを示す契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%相当額を取得費とみなして計算することができますが、これは一般的に実際の取得費よりも低くなるため、譲渡所得が大きくなり税負担が増える傾向にあります。この「売却価格の5%ルール」は、相続不動産の売却において大きな落とし穴となり得るため、亡くなった方が不動産を取得した際の書類（売買契約書、領収書、当時のパンフレットなど）を可能な限り探し出すことが極めて重要です。これにより、数十万円、場合によっては数百万円単位で納税額が変わることもあります。
譲渡費用： 不動産を売却するために直接かかった費用で、仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、建物の解体費用（売却の条件となっている場合）などが該当します。
税率（算出された譲渡所得に対して適用）：
- 短期譲渡所得（売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合）：所得税 30.63% + 住民税 9% = 合計 39.63% （所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます）
- 長期譲渡所得（売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合）：所得税 15.315% + 住民税 5% = 合計 20.315% （所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます）相続した不動産の所有期間は、亡くなった方の所有期間を引き継いで計算します。
納税時期： 譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い納付します。住民税は、その確定申告に基づいて税額が決定され、翌年度の6月頃から納付が始まります。

相続不動産売却における主要な税制優遇措置（2025年適用状況）

相続不動産の売却時には、税負担を軽減するためのいくつかの特例制度が利用できる可能性があります。2025年において特に注目すべきは以下の通りです。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家の3,000万円特別控除）

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋（空き家）とその敷地等を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。

適用期限の延長： この特例は税制改正により適用期限が延長され、令和9年（2027年）12月31日までに行われた譲渡について適用可能となっています。したがって、2025年中の売却も対象となります。
主な適用要件：
- 亡くなった方が相続開始の直前まで主として住んでいた家であること。
- 亡くなった方が老人ホーム等に入っていた場合でも、一定の要件を満たせば適用対象となる場合があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（いわゆる旧耐震基準の建物）。区分所有建物（マンションなど）は対象外です。
- 相続開始の直前において亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと。
- 相続時から譲渡時まで、事業用、貸付用または居住用に使われていないこと。
- 売却価格が1億円以下であること。
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（例：令和4年5月1日に相続開始した場合、令和7年12月31日までに売却）。
- 家屋を耐震リフォームして売却するか、家屋を取り壊して更地として売却する場合も対象となります。
- 売却先が親子や夫婦など特別な関係のある者でないこと。
- 確定申告時に、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの必要書類を添付すること。
- 相続人が3人以上いる場合：控除額が1人あたり2,000万円となる場合があります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）

相続または遺贈により財産を取得した人が、その相続に関して納付した相続税額のうち一定額を、売却した不動産の取得費に加算できる制度です。これにより、譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税・住民税の負担が軽減されます。

主な適用要件：
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること。
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限（相続開始のあった日の翌日から10ヶ月以内）の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること（つまり、相続開始から3年10ヶ月以内に売却）。
空き家の3,000万円特別控除との関係： 原則として、空き家の3,000万円特別控除とは選択適用となり、両方を同時に受けることはできません。

相続人は、空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例のどちらが有利になるか、個別の状況に応じて慎重に検討する必要があります。空き家特例は譲渡所得から最大3,000万円を直接控除できるため、譲渡益が大きい場合に効果的です。一方、取得費加算の特例は、納付した相続税額に応じて取得費が増加するため、相続税の負担が大きかった場合に有利になる可能性があります。適用期限も微妙に異なるため（空き家特例は相続開始から3年を経過する年の年末まで、取得費加算は相続開始から3年10ヶ月以内）、売却のタイミングも考慮に入れる必要があります。どちらの特例を選択するかは、税理士などの専門家に相談し、シミュレーションを行った上で決定することが望ましいでしょう。2025年は、これらの特例の適用期限が重なる可能性のある重要な年です。

その他の適用可能性のある控除・特例（概要）

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（マイホーム特例）： 相続した不動産に相続人自身が居住していた場合、そのマイホームを売却した際に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。適用には、売却先が親族でないことなど、一定の条件があります。
特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例： 一定の要件を満たしてマイホームを買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。
10年超所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例： 被相続人の所有期間と合わせて10年を超えて所有し、かつ相続人が居住していたマイホームを売却した場合、一定の譲渡所得金額までは通常より低い税率が適用されることがあります。マイホーム特例（3,000万円控除）と併用可能です。

（表3：2025年における相続不動産売却時の主要税制優遇措置の概要）
特例・控除の名称
最大控除額等
2025年適用可否と主な条件（要約）
主な適用ケース
取得費加算特例との併用
空き家3,000万円控除との併用
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
3,000万円
適用可。相続開始から3年経過年の年末まで、売却価格1億円以下、旧耐震の被相続人居住家屋等。
相続した実家（空き家）の売却

選択適用（併用不可）

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
納付相続税額の一部
適用可。相続税納付者が相続開始から3年10ヶ月以内に売却。

相続税を納付した相続財産の売却

選択適用（併用不可）
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
3,000万円
適用可。相続人が居住していたマイホームの売却。一定期間居住、売却先等条件あり。
相続後、相続人が居住した家の売却
可
可（ただし合計で3,000万円が上限となる場合あり）
10年超所有の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
譲渡所得6,000万円以下部分：税率14.21%等
適用可。所有期間10年超（被相続人期間通算）のマイホーム売却。上記3,000万円控除と併用可。
長期間所有・居住した家の売却
可
可

注：各特例の適用には詳細な要件があります。必ず国税庁の最新情報をご確認いただくか、税理士にご相談ください。併用の可否や条件は複雑なため、専門家のアドバイスが不可欠です。

2025年における不動産相続人のための戦略的提言と結論

2025年は、不動産相続に関する法制度が大きく動く年であり、相続人はこれまでにないほど能動的な対応を求められます。相続登記の義務化、住所等変更登記の準備、そして税制特例の活用など、多岐にわたる課題に的確に対処するためには、戦略的な視点と専門家の活用が不可欠です。

行動指針：

迅速な行動開始： 相続が発生したら、まず相続登記の手続きに着手することが最優先です。3年という期限はありますが、書類収集や相続人間の調整には時間を要するため、早期の行動が求められます。特に売却を前提とする場合、相続登記は絶対的な前提条件です。
徹底した書類管理： 相続登記に必要な戸籍謄本類はもちろんのこと、不動産売却時の譲渡所得税計算に不可欠な取得費を証明する書類（被相続人の売買契約書など）の探索と保管は極めて重要です。これが税負担を大きく左右する可能性があります。
期限の正確な把握： 相続登記の3年期限、住所等変更登記（2026年施行）の2年期限、そして各種税制特例（空き家特例の相続開始から3年経過年の年末まで、取得費加算の特例の相続開始から3年10ヶ月以内など）の適用期限を正確に理解し、計画に組み込む必要があります。2025年はこれらの期限が交錯する重要な年です。
専門家への相談：
- 司法書士： 相続登記手続き、遺産分割協議書作成など。
- 不動産業者： 適正な物件査定、販売戦略の立案、売却実務。
- 税理士： 相続税申告（必要な場合）、譲渡所得税の計算、最適な税制特例の選択と適用。これらの専門家と早期に連携することで、手続きの円滑化と不測の事態の回避、そして経済的利益の最大化が期待できます。
費用の予算化： 登録免許税、専門家報酬、そして売却益が出た場合の譲渡所得税など、発生しうる費用を事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。
相続人間の円滑なコミュニケーション： 相続人が複数いる場合は、遺産分割の方針や売却戦略について、早期からオープンに話し合い、合意形成を図ることが紛争予防の鍵となります。

2025年の展望と結論：
2025年は、日本の不動産登記制度が大きな転換点を迎える中で、相続人にとっては自己の権利と義務を再認識し、積極的に行動することが求められる年です。相続登記の義務化は、単に手続きが増えるというだけでなく、不動産に対する所有者意識の変革を促すものです。また、2025年4月から導入される「検索用情報」の提供義務は、行政手続きのデジタル化と効率化への大きな一歩であり、将来的には所有者の利便性向上に繋がるでしょう。

相続不動産の売却を成功させるためには、法改正への的確な対応（登記）、税務上の最適化（控除・特例の活用）、そして関係者（専門家、共同相続人）との円滑な連携という、多角的なアプローチが不可欠です。受動的に待つのではなく、情報を収集し、計画を立て、専門家を活用しながら主体的に行動する相続人が、この変革期を最も有利に乗り切ることができるでしょう。所有者不明土地問題の解消という社会全体の要請と、個々の相続人の権利実現は、適切な情報と行動によって両立し得るのです。

引用文献
(記事中に[]で示した番号に対応しています)

【2024年4月施行】相続登記の義務化を詳しく解説！過去の相続も対象?!, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.meigi-henkou.jp/16130337523182
令和６年４月１日-相続登記義務化まとめアイリス国際司法書士・行政書士事務所, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.irisjs2021.com/%E4%BB%A4%E5%92%8C%EF%BC%96%E5%B9%B4%EF%BC%94%E6%9C%88%EF%BC%91%E6%97%A5-%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E7%99%BB%E8%A8%98%E7%BE%A9%E5%8B%99%E5%8C%96%E3%81%BE%E3%81%A8%E3%82%81/
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相続登記義務化がスタート！過去の相続分の扱いや罰則について解説 – ファミトラ, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.famitra.jp/article/souzoku/post-289/
相続登記が義務化されました（令和６年４月１日 … – 法務局 – 法務省, 5月 14, 2025にアクセス、 https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
相続登記の義務化と罰則｜対応方法や罰則対象にならない「正当な理由」を紹介, 5月 14, 2025にアクセス、 https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku-tetsuduki/735-souzokutouki-gimuka-bassoku-taiouhouhou-bassoku-taishou-seitounariyu-shoukai/
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【相続専門解説】相続登記の義務化の罰則は誰がいつから対象？罰則を避ける方法について, 5月 14, 2025にアクセス、 https://machida-sozoku.com/17121410561553
相続登記とは？手続きの流れや費用をわかりやすく解説 – 税理士法人レガシィ, 5月 14, 2025にアクセス、 https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku-touki/043-nagare-hitsuyoushorui-hiyou/
相続登記義務化2024年4月にスタート｜具体的な期限と罰則、対処法とは？, 5月 14, 2025にアクセス、 https://legalestate-kazokushintaku.com/legal-reform/unknownland/
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相続不動産の売却に相続登記は必要ですか？ – 新潟相続相談室, 5月 14, 2025にアクセス、 https://niigata-isansouzoku.com/case/case-2271/
相続した不動産を売却する流れを解説！揉めないための方法や節税対策も – 八城地建, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.8shiro.jp/sell-column/preparation/1009/
相続した不動産を売却して分割する方法とは？メリットと注意点を詳しく解説 – 三井のリハウス, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0248/
不動産売却の流れ6ステップを図と共に紹介「イエウール（家を売る …, 5月 14, 2025にアクセス、 https://ieul.jp/column/articles/43/
不動産売却の7つの流れ！必要書類や4つの重要ポイントもご紹介 – おうちクラベル, 5月 14, 2025にアクセス、 https://realestate-od.jp/realestate/column/article125/
遺産分割協議前でも相続人全員の合意で不動産売却可能！手順と注意点は？ | イエコン, 5月 14, 2025にアクセス、 https://iekon.jp/column/inheritance/14304
相続した不動産を売却する方法は？税金や特別控除、メリット、注意点も紹介, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.mec-h.com/column/sumikae/45
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税理士が調査！相続税申告の税理士報酬相場の目安と計算方法, 5月 14, 2025にアクセス、 https://tomorrowstax.com/knowledge/202102251040/
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譲渡所得とは？所得税の税率や計算方法から確定申告のやり方まで解説 – Freee, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.freee.co.jp/kb/kb-kakuteishinkoku/capital-gain/
譲渡所得の計算方法とは?仕組みや所得税の求め方もわかりやすく解説 – ポラスの不動産売却, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=265
不動産売却の税金、こんなに高いの？！税金対策したい人のための基礎知識 – コスモスイニシア, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.cigr.co.jp/media/sell/1
相続不動産の売却に使える特例・控除まとめ – ポラスの不動産売却, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=553
www.mlit.go.jp, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.mlit.go.jp/common/001396932.pdf
空き家の譲渡所得の3000万円特別控除が延長に。控除を受けるために今すべきことは？, 5月 14, 2025にアクセス、 https://aki-labo.jp/news/topics04/
空き家の譲渡所得の3000万円特別控除（令和6年1月1日以降の譲渡） – 杉並区, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.city.suginami.tokyo.jp/s093/1847.html
【空き家特例】共有や相続、買主が取り壊しをする場合などの注意点を解説, 5月 14, 2025にアクセス、 https://osd-souzoku.jp/akiyatokurei-2/
相続不動産は3年以内に売却しないと損？活用したい控除・特例とは …, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.tokyu-sumaitokurashi.com/column/sell/8694/
意外と使いづらい相続土地の「国庫帰属制度」, 5月 14, 2025にアクセス、 https://www.verdant-estate.com/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%9B%B8%E7%B6%9A/%E6%84%8F%E5%A4%96%E3%81%A8%E4%BD%BF%E3%81%84%E3%81%A5%E3%82%89%E3%81%84%E3%80%80%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%81%AE%E3%80%8C%E5%9B%BD%E5%BA%AB%E5%B8%B0%E5%B1%9E%E5%88%B6%E5%BA%A6%E3%80%8D/
相続土地国庫帰属制度が「使えない」理由と対策・代替案 – トーマ不動産株式会社, 5月 14, 2025にアクセス、 https://lequio-wing.co.jp/media/inherited-land-ownership/

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この記事を書いた人

kenkyo

謙虚な記事を書くライターです。