2025年版：実家の相続から売却までの手続き・税金・注意点 完全ガイド（全国対応）

はじめに

多くの人にとって、親から受け継いだ実家は、単なる不動産以上の価値を持つものです。思い出が詰まった場所であると同時に、相続という法的な手続き、そして場合によっては売却という経済的な決断が伴う、複雑な課題でもあります。特に近年、相続手続きに関する法改正が行われ、不動産を取り巻く状況も変化しています。

本レポートは、2025年を見据え、日本全国（全国）を対象に、実家を相続し、その後売却するまでの一連の手続き、関連する税金や費用、注意すべき点について、専門的な知見に基づき網羅的に解説することを目的としています。

特に、2024年4月1日から義務化された相続登記 は、不動産を相続したすべての方に関わる重要な変更点です。この新しい制度への対応を含め、2025年時点で想定される法制度や税制を考慮しながら、相続人の確定から遺産分割、相続登記、そして不動産の査定、売却、税金計算、諸費用の把握、さらには専門家への相談や公的情報の活用方法まで、段階を追って具体的に説明します。

このレポートが、実家の相続と売却という、時に感情的にもなりがちなプロセスを、冷静かつ適切に進めるための一助となれば幸いです。

第1章：相続の道のり：2025年における手続きと義務

実家を含む不動産を相続した場合、まず相続に関する一連の手続きを正確に進める必要があります。特に相続登記の義務化により、手続きの重要性は増しています。

1.1. 相続人の確定と遺産の調査

相続手続きの第一歩は、誰が法的な相続人（法定相続人）であるかを確定し、相続財産（遺産）の全体像を把握することです。

• 相続人の確定プロセス: 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本を含む）を取得し、法定相続人を漏れなく確定します。配偶者は常に相続人となり、それ以外は子、親、兄弟姉妹の順に優先順位が決まります。
• 遺産の調査: 実家の不動産だけでなく、預貯金、有価証券、生命保険、その他の資産、そして借金やローンなどの負債（マイナスの財産）もすべてリストアップします。不動産については、登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税の納税通知書などで詳細を確認します。

この戸籍収集作業は、被相続人が転居を繰り返していたり、前婚での子や認知した子がいるなど、家族関係が複雑な場合には、予想以上に時間がかかることがあります。複数の市区町村役場に請求する必要が生じるため、手続きの遅延が後続の遺産分割協議や相続登記の期限 に影響を及ぼす可能性があります。したがって、相続発生後、可及的速やかに戸籍収集に着手することが極めて重要です。

また、遺産調査においては、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産、特に隠れた借金を発見することが不可欠です。相続人は資産だけでなく負債も引き継ぎます。相続を知った時から原則3ヶ月以内であれば、相続放棄（全ての財産・負債を放棄）や限定承認（資産の範囲内で負債を弁済）を選択できますが、この期間を過ぎたり、相続財産を処分したりすると、単純承認したとみなされ、後から判明した多額の借金もすべて背負うことになりかねません。徹底した遺産調査は、相続人を予期せぬ負債から守るために不可欠です。

1.2. 遺産の分割：遺産分割協議

相続人が複数いる場合、誰がどの遺産をどの割合で相続するかを決定するために、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行います。

• 遺産分割協議の必要性: 法定相続分とは異なる割合で遺産を分けたり、特定の相続人が実家を相続したりする場合には、相続人全員の合意が必要です。
• 協議内容の文書化: 合意した内容は「遺産分割協議書」として書面にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押印します。この遺産分割協議書は、後の相続登記手続きで法務局に提出する重要な書類となります。
• 不動産の分割方法: 実家のような分割しにくい不動産については、主に以下の方法が考えられます。

• 現物分割: 特定の相続人1人が実家を相続する。他の相続人には代償金を支払う場合もある（代償分割）。
• 換価分割: 実家を売却し、その売却代金を相続人間で分割する。
• 共有分割: 複数の相続人が共有名義で実家を相続する。

相続人間の合意形成は、相続手続きの中で最も時間と労力を要し、感情的な対立が生じやすい部分です。特に、実家という価値の大きな不動産の分割方法（維持か売却か、評価額の妥当性など）を巡っては、各相続人の意向や経済状況が異なり、意見がまとまらないケースも少なくありません。日本の法律では遺産分割協議書には相続人全員の合意が必要とされるため、一人でも反対者がいると協議は成立しません。話し合いが平行線を辿る場合は、家庭裁判所での遺産分割調停や審判といった法的手続きに移行せざるを得なくなり、解決までに長期間を要し、相続登記や売却計画に大幅な遅れが生じる可能性があります。早期に円満な合意を目指すためには、相続人間の率直なコミュニケーションが不可欠であり、場合によっては中立的な専門家（弁護士など）の関与も有効です。

さらに、遺産分割の方法（例：換価分割か、単独相続か）は、将来実家を売却する際の税金計算、特に譲渡所得税や「空き家特例」などの控除適用の可否に直接影響します。例えば、換価分割の場合は各相続人がそれぞれの持分に応じて譲渡所得を計算しますが、単独で相続した人が売却する場合はその個人の所得として計算されます。空き家特例のような控除は、相続した個人の状況（居住実態など）が要件となるため、誰がどのように相続するかが重要になります。したがって、遺産分割協議は単に財産を分けるだけでなく、将来の売却を見据えた税務戦略の第一歩と捉え、慎重に決定する必要があります。

1.3. 相続登記の義務化：2025年に知っておくべきこと

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。これは、実家を相続した方にとって非常に重要な変更点です。

• 義務化の内容: 不動産（土地・建物）を相続により取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければならないと定められました。
• 過去の相続への適用: この義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。ただし、施行日前に相続が発生し、かつ施行日以降に相続を知った場合は知った日から3年、施行日前に相続を知っていた場合は、施行日（2024年4月1日）から3年以内、つまり2027年3月31日までに登記申請を行う必要があります。
• 罰則: 正当な理由なく期限内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
• 簡易な手続き（相続人申告登記）: 期限内の登記が難しい場合、「相続人申告登記」という簡易な手続きも新設されました。これは、自身が相続人であることを登記官に申し出る制度で、これを行えば、ひとまず3年以内の登記義務は履行したとみなされます。ただし、これは暫定的な措置であり、遺産分割協議が成立した後には、その結果に基づいた正式な相続登記を別途行う必要があります。

2025年時点では、この相続登記義務化の制度は完全に施行されています。2021年4月以降に発生した比較的新しい相続はもちろん、法施行前に発生した未登記の相続についても、期限（特に2027年3月31日の期限）が迫ってくるため、対応を急ぐ必要があります。

注意すべき点として、2024年4月1日以前に発生した相続に対する登記義務の期限（2027年3月31日）は、多くの未登記案件が集中する可能性があります。全国で相当数の不動産がこの期限内に登記申請されると予想され、法務局の処理能力を超える事態や、登記手続きを代行する司法書士 への依頼が集中し、手続きに通常以上の時間を要したり、費用の高騰や順番待ちが発生したりする懸念があります。したがって、特に法施行前の相続で未登記となっている場合は、期限間際ではなく、余裕をもって手続きに着手することが、将来の売却計画をスムーズに進めるためにも賢明です。

また、新設された「相続人申告登記」 は、あくまで3年以内の登記義務を一時的に履行し、過料 を回避するための手段です。この申告登記だけでは、遺産分割協議 に基づく最終的な所有権の移転は反映されません。つまり、相続人申告登記がされていても、その状態のままでは不動産を売却することはできません。売却のためには、必ず遺産分割協議の結果を反映した正式な相続登記（所有権移転登記）を完了させる必要があります。相続人申告登記は時間稼ぎにはなりますが、最終的な登記手続きを省略できるものではないことを理解しておく必要があります。

第2章：相続した実家を売却する：ステップ・バイ・ステップガイド

相続手続きが完了し、実家の所有権が確定したら、次は売却のプロセスに進みます。

2.1. 売却準備：査定と物件の状態確認

売却活動を始める前に、実家の価値を把握し、どのような状態で売り出すかを検討します。

• 不動産査定（査定）: まず、不動産会社に依頼して実家の売却価格の目安（査定価格）を出してもらいます。査定には、周辺の相場や簡単な物件情報から算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を訪問して詳細を確認する「訪問査定」があります。より正確な価格を知るためには訪問査定が望ましいです。複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や担当者の対応を比較検討することが推奨されます。特殊な物件や相続人間で評価額に争いがある場合は、不動産鑑定士による鑑定評価 を利用することもありますが、一般的な売却では不動産会社の査定で十分な場合が多いです。
• 物件の状態確認: 相続した実家は築年数が経過していることが多く、状態の確認が必要です。必要に応じて、修繕やリフォーム、ハウスクリーニングを行うか、あるいは老朽化が激しい場合は解体して更地として売却するかを検討します。解体には費用がかかりますが、後述する税金の特例（空き家特例） の適用要件に関わる場合もあります。また、隣地との境界が不明確な場合は、売却前に境界確定測量が必要になることがあります。

売却にあたり、「現状有姿（そのままの状態）」で売るか、修繕や解体 に費用を投じるかは難しい判断です。解体して更地にすれば、特定の税制優遇 を受けられたり、土地としての買い手が見つかりやすくなったりする可能性がありますが、解体費用は百万円単位の大きな先行投資であり、その費用を売却価格で完全に回収できる保証はありません。「現状有姿」での売却は、初期費用を抑えられ、早く売り出せるメリットがありますが、売却価格が低くなったり、買い手が限定されたりする可能性があります。市場の状況、物件の状態、手持ち資金、税金の特例適用の有無、リスク許容度などを総合的に勘案し、不動産会社 とも相談しながら戦略を立てることが重要です。

2.2. 不動産会社の選定（不動産会社選び）

売却を任せる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

• 不動産会社の選定: 実家のある地域の市場に精通し、相続不動産の売却実績が豊富な会社を選びましょう。担当者のコミュニケーション能力や提案される販売戦略、そして仲介手数料 などを比較検討します。
• 媒介契約の種類: 不動産会社との契約（媒介契約）には、主に以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約: 1社にのみ仲介を依頼し、自分で買主を見つけてもその会社を通して契約する。
• 専任媒介契約: 1社にのみ仲介を依頼するが、自分で買主を見つけた場合は直接契約できる。
• 一般媒介契約: 複数の会社に同時に仲介を依頼できる。
• 契約の種類によって、不動産会社の報告義務や契約期間などが異なります。

媒介契約の種類（専属専任・専任か、一般か）の選択は、売却活動の進め方に大きく影響します。専属専任や専任媒介契約は、依頼された不動産会社にとっては成功報酬 が保証されやすいため、積極的な販売活動や定期的な報告が期待できる反面、売主の選択肢は限定されます。一般媒介契約は複数の会社に依頼できるため、広く情報を流通させられる可能性がありますが、各社の販売活動への注力度合いが低くなる可能性や、情報が錯綜するリスクもあります。需要の高い人気物件であれば一般媒介でも早期に売却できるかもしれませんが、個性の強い物件や早期売却を目指す場合は、専属専任や専任媒介で特定の会社に注力してもらう方が効果的な場合もあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、物件の特性や売主の意向に合わせて、不動産会社 と相談の上で決定すべきです。

2.3. 売買取引：契約・決済・引き渡し

買主が見つかったら、売買契約を結び、代金の決済と物件の引き渡しを行います。

• 販売活動と交渉: 不動産会社が広告掲載や内覧対応などの販売活動を行い、購入希望者からの申し込み（買付証明書）を受け付けます。価格や引き渡し条件などについて交渉が行われます。
• 売買契約（売買契約）: 条件が合意に至れば、売主と買主の間で正式な売買契約を締結します。契約書には、売買価格、手付金・残代金の支払い時期、引き渡し日、付帯設備の状態、そして「契約不適合責任」（後述）など、重要な事項が記載されます。契約時には、売買価格に応じた印紙税 が必要です（例：1千万円超5千万円以下の場合は1万円）。
• 決済（決済）と引き渡し（引き渡し）: 引き渡し日に、買主は売買代金の残額を支払い、売主は物件の鍵などを引き渡します。同時に、所有権を買主に移転するための登記手続き（所有権移転登記）を司法書士 が行います。通常、この登記手続きは買主側の指定する司法書士が担当し、費用も買主負担となることが多いですが、売買代金から清算される形となります。

相続した実家の場合、特に注意が必要なのが「契約不適合責任」です。これは、売却した物件に、契約内容と異なる隠れた欠陥（例：雨漏り、シロアリ被害、構造上の問題など）が後日発見された場合に、売主が買主に対して負う責任（修補、代金減額、損害賠償、契約解除など）のことです（以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました）。相続人は、被相続人が居住していた当時の状況を詳しく知らないことが多く、物件の隠れた欠陥を把握していない可能性があります。売主には知っている欠陥を告知する義務がありますが、知らなかった欠陥についても、引き渡し後に発見されれば責任を問われるリスクがあります。このリスクを軽減するためには、不動産会社 と連携し、可能な範囲で物件調査（ホームインスペクションなど）を行ったり、契約書で責任の範囲や期間を明確にしたりすることが考えられます（ただし、免責特約は交渉が難しい場合もあります）。

第3章：売却に伴う税金の理解（2025年時点のルール）

相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。税負担を軽減するための特例制度もあるため、正確な理解が重要です。

3.1. 売却時の譲渡所得税

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されます。

• 譲渡所得の計算: 譲渡所得は以下の計算式で算出されます。 譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)

• 取得費: その不動産を最初に購入（または建築）した時の代金や手数料など。
• 譲渡費用: 売却のために直接かかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費、解体費 など）。

• 取得費不明の場合: 相続した実家の場合、被相続人が購入した時期が古く、購入時の契約書などが見つからず、取得費が不明なケースが多くあります。その場合、税法上、取得費は売却価格の5%相当額とみなして計算されます。これは実際の取得費よりも大幅に低くなることが多く、結果的に譲渡所得が過大に計算され、税負担が増える可能性があります。可能な限り、当時の購入契約書、領収書、ローン返済表、建築確認通知書など、取得費の根拠となる資料を探すことが重要です。
• 税率: 譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得: 所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下の場合。税率 約39.63%（所得税30.63%、住民税9%）。
• 長期譲渡所得: 所有期間が売却した年の1月1日時点で5年超の場合。税率 約20.315%（所得税15.315%、住民税5%）。
• 重要: 相続した不動産の場合、所有期間は被相続人（亡くなった親など）がその不動産を取得した日から通算して計算します。そのため、相続後すぐに売却した場合でも、被相続人の所有期間が長ければ長期譲渡所得として低い税率が適用されることが一般的です。

取得費が不明な場合に適用される「売却価格の5%ルール」 は、相続不動産の売却において税負担を大きく左右する要因です。数十年前の購入価格が記録として残っていない場合、現在の売却価格のわずか5%しか取得費として認められないため、実際にはそれほど利益が出ていなくても、計算上は大きな譲渡所得があることになってしまいます。これが結果的に高額な譲渡所得税につながるのです。したがって、被相続人が不動産を取得した際のあらゆる書類（売買契約書、建設時の請求書、当時の通帳記録など）を徹底的に探し出す努力は、税金を節約する上で極めて重要です。一部でも証明できれば、全く証明できない場合よりも有利になる可能性があります。

3.2. 税負担軽減策：空き家特例の活用

相続した実家が一定の要件を満たす場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家特例）を利用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

• 控除額: 譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除可能。
• 主な適用要件（現行制度。2025年時点の詳細は要確認）:

• 相続または遺贈により取得した家屋であること。
• 被相続人が亡くなる直前まで一人で居住していた家屋であること（老人ホーム等に入居していた場合も一定の要件を満たせば適用可）。
• 相続開始から売却まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと（空き家であること）。
• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
• 売却する家屋が現行の耐震基準を満たすこと、または家屋を取り壊して土地のみを売却すること。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

これらの要件は非常に厳格であり、一つでも満たさないと特例は適用できません。

特に、「耐震基準を満たすか、家屋を取り壊す」という要件 は、相続人にとって大きな判断を迫ります。耐震改修には費用がかかり、解体する場合も相当な費用 が発生します。この費用と、特例適用によって得られる最大3,000万円の所得控除（税金そのものではなく、課税対象となる所得が減る）による節税効果 を比較検討する必要があります。解体や改修は、通常、物件の引き渡し前までに行う必要があるため、売却活動を開始する前に方針を決定し、必要な費用を見積もっておくことが重要です。税理士 に相談し、費用対効果をシミュレーションすることが推奨されます。

また、「相続開始から売却まで空き家であること」という要件 も注意が必要です。特例の適用を目指す場合、たとえ短期間であっても賃貸に出してしまうと、その時点で適用対象外となります。売却活動が長引くと、固定資産税や維持管理費などの負担が続く一方で、賃料収入を得ることもできません。売却の見込み期間や維持費用を考慮し、特例適用のメリットと空き家にしておくことのデメリットを天秤にかける必要があります。

3.3. その他の関連税金と控除

• 相続税: 実家を含む相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合、相続税が課税される可能性があります。相続税の申告・納税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。相続税の計算や申告は複雑なため、税理士 への相談が一般的です。
• 相続税の取得費加算の特例: 相続税を納付した人が、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその相続した不動産を売却した場合、納付した相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。これにより、譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税が軽減されます。この特例の適用を受けるためには、相続税申告と譲渡所得税申告の両方で適切な手続きが必要であり、税理士 との連携が不可欠です。この制度は、相続税と譲渡所得税という二重の負担を調整する目的があるため、該当する可能性のある場合は必ず確認すべきです。
• 譲渡費用の控除: 譲渡所得の計算上、売却にかかった費用（仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のための測量費、建物の解体費 など）は、取得費と合わせて売却価格から差し引くことができます。これらの費用の領収書などは必ず保管しておきましょう。

【表1：主な税金と控除の概要】

税金・控除名	概要	主な要件・注意点	関連する専門家
譲渡所得税	不動産売却益（譲渡所得）に対する所得税・住民税。	・譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)<br>・取得費不明時は売却価格の5%<br>・所有期間（被相続人の期間含む）で税率変動（5年超で軽減）<br>・確定申告が必要	税理士
空き家特例	一定要件を満たす相続空き家の売却で、譲渡所得から最大3,000万円控除。	・相続した被相続人の居住用家屋<br>・相続後、空き家状態であること<br>・昭和56年5月31日以前の建築<br>・耐震基準適合 または 解体<br>・売却価格1億円以下<br>・相続開始後3年目の年末までに売却<br>・要件が非常に厳格	税理士
相続税の取得費加算の特例	納付した相続税の一部を取得費に加算し、譲渡所得税を軽減。	・相続税を納付していること<br>・相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること<br>・確定申告で適用を受ける必要あり	税理士
相続税	相続財産総額が基礎控除額を超える場合に課税。	・基礎控除 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人数)<br>・申告・納税期限は相続開始後10ヶ月以内	税理士

注：税法は改正される可能性があるため、最新の情報は国税庁ウェブサイトや税理士にご確認ください。

第4章：プロセス全体の費用を見積もる

実家の相続から売却までには、税金以外にも様々な費用が発生します。事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。

4.1. 相続手続きに伴う費用

• 登録免許税: 相続による不動産の名義変更（相続登記）の際に法務局に納める税金。不動産の固定資産税評価額の0.4%。
• 書類取得費用: 戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など、手続きに必要な各種証明書の取得手数料。1通数百円程度ですが、必要書類が多いと合計額は数千円から数万円になることもあります。
• 司法書士報酬: 相続登記の手続き（書類作成、登記申請代理）を司法書士に依頼する場合の報酬。事案の複雑さ（相続人の数、不動産の数など）によって変動しますが、一般的には数万円から十数万円程度が目安です。遺産分割協議書の作成も依頼する場合は別途費用がかかることがあります。
• 相続税（該当する場合）: 第3章で述べた通り、遺産総額が基礎控除を超える場合に発生します。

4.2. 売却に伴う費用

• 仲介手数料: 不動産会社に売却を仲介してもらった場合に支払う成功報酬。最も大きな費用の一つです。法律上の上限額は、売買価格に応じて速算式（例：400万円超の場合は売買価格 × 3% + 6万円）で計算され、これに消費税が加わります。
• 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙代。売買価格によって税額が決まります（例：1千万円超5千万円以下は1万円）。
• 建物の解体費用: 家屋を解体して更地で売却する場合にかかる費用。建物の構造（木造、鉄骨など）や大きさ、アスベスト除去の有無などにより大きく変動しますが、一般的な木造住宅で100万円～300万円以上かかることもあります。
• 土地測量費用: 隣地との境界が不明確で、確定測量が必要な場合にかかる費用。土地家屋調査士に依頼します。土地の形状や面積、隣接地の状況により変動しますが、35万円～80万円以上かかることもあります。
• 遺品整理・ハウスクリーニング費用: 実家の中に残された家財道具などを片付ける費用。専門業者に依頼する場合、量や内容によって数万円から数十万円以上かかることがあります。
• 所有権移転登記費用（司法書士報酬等）: 売買による所有権移転登記にかかる登録免許税や司法書士報酬。通常は買主が負担しますが、契約条件によっては売主負担となる場合もあります。
• その他: 必要に応じて、リフォーム費用、ホームインスペクション（建物状況調査）費用、廃棄物処理費用などがかかる場合があります。

これらの費用のうち、特に建物の解体費用 や土地測量費用、大規模な修繕費用などは、売却代金を受け取る前に支払う必要がある「先行投資」となる点に注意が必要です。相続したものの手元資金に余裕がない場合、これらの費用を捻出することが難しく、ローンを利用したり、費用をかけずに早期売却を目指して価格交渉で譲歩したりする必要が出てくるかもしれません。したがって、売却プロセス全体でどのような費用が、どのタイミングで発生するのかを正確に見積もり、資金計画を立てておくことが、スムーズな売却活動のためには不可欠です。

【表2：相続・売却に伴う主な費用チェックリスト（目安）】

費目	費用の目安・計算方法	発生タイミング
＜相続関連＞
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%	相続登記申請時
書類取得費用	数千円～数万円程度	相続手続き準備時
司法書士報酬（相続登記）	数万円～十数万円程度（+ 実費）	司法書士依頼時
相続税（該当者のみ）	遺産総額による（税理士相談）	相続開始後10ヶ月以内
＜売却関連＞
仲介手数料	(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税（上限）	売買契約時・決済時（半々が多い）
印紙税	売買価格による（例: 1千万超5千万以下で1万円）	売買契約時
建物解体費用	100万円～300万円以上（構造・規模による）	売却前（空き家特例適用等）
土地測量費用	35万円～80万円以上（状況による）	売却前（境界確定必要時）
遺品整理・清掃費用	数万円～数十万円以上（量・内容による）	売却前
その他（リフォーム、インスペクション等）	内容による	売却前

注：上記は一般的な目安であり、個別のケースによって金額は変動します。正確な費用は各専門家にご確認ください。

第5章：起こりうる複雑な問題への対処

実家の相続・売却プロセスでは、予期せぬ問題や困難に直面することもあります。代表的なケースとその対処法を理解しておきましょう。

5.1. 共有名義の場合（共有名義）

遺産分割協議の結果、複数の相続人が実家を共有名義で相続することがあります。

• 問題点: 共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する共有者がいると、売却手続きを進めることができません。
• 課題: 共有状態が続くと、固定資産税の負担割合、修繕や管理に関する意思決定、将来的な再相続など、様々な問題が生じやすくなります。また、共有者の一人が自分の持分だけを売却することも理論上は可能ですが、買い手を見つけるのは非常に困難です。
• 対処法: 可能な限り、遺産分割協議の段階で、単独所有とするか、換価分割（売却して代金を分ける）を選択し、共有状態を避けることが望ましいです。既に共有状態になっている場合は、共有者間で売却に向けた合意形成を図るか、他の共有者から持分を買い取る（または自分の持分を買い取ってもらう）などの交渉が必要になります。合意が難しい場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起する方法もありますが、時間と費用がかかります。

相続の結果として生じる共有名義 は、一見公平な解決策に見えるかもしれませんが、しばしば将来的な問題の火種となります。時間が経つにつれて、共有者の状況（結婚、死亡、転居など）が変化し、関係者が増えたり、意見がさらに食い違ったりして、売却などの意思決定がますます困難になる可能性があります。資産が事実上「塩漬け」状態になってしまうリスクがあるのです。したがって、最初の遺産分割協議の段階で、たとえ一時的に話し合いが難航したとしても、最終的に単独所有または換価分割によって権利関係を明確にしておくことが、長期的な視点では賢明な選択と言えるでしょう。

5.2. 遠方の不動産・空き家問題（遠方の不動産、空き家問題）

相続した実家が、現在住んでいる場所から遠く離れている場合や、誰も住まずに空き家になっている場合、特有の管理・売却上の課題があります。

• 遠方不動産の課題:

• 管理の困難: 定期的な状況確認、清掃、庭の手入れ、必要な修繕の手配などが難しくなります。
• 売却活動の制約: 現地での不動産会社との打ち合わせ、内覧の立ち会い、契約・決済手続きなどへの対応に時間と交通費がかかります。
• 空き家問題:

• 資産価値の低下: 適切な管理がされないと、建物が急速に老朽化し、資産価値が下がります。
• リスクの発生: 不法侵入、放火、ごみの不法投棄、害虫・害獣の発生、倒壊などのリスクが高まります。近隣住民とのトラブルの原因にもなりかねません。
• 行政からの指導: 「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、管理不全な空き家（特定空家等）に指定されると、自治体から助言・指導、勧告、命令、最終的には行政代執行（強制解体など）の対象となる可能性があります。
• 税負担: 空き家であっても固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。管理不全で「特定空家等」に対する勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が大幅に増加する可能性があります。
• 対処法: 信頼できる地元の不動産会社 や、必要に応じて空き家管理サービス業者に管理・売却を依頼することが有効です。空き家特例 の適用を目指す場合は、売却まで空き家にしておく必要がありますが、その間の管理は特に重要になります。

実家が遠方にあり、かつ空き家である という状況は、これらの課題をさらに深刻化させます。相続人は物理的な距離感から管理や売却への意識が薄れ、対応を先延ばしにしがちですが、その間にもリスクは増大し、資産価値は目減りしていきます。このような状況では、現地の信頼できる協力者、例えば親族や友人、あるいはより現実的には、積極的かつ責任感のある不動産会社 や管理サービスの活用が不可欠です。追加の費用は発生しますが、リスク軽減と円滑な売却のためには必要な投資と考えるべきでしょう。

5.3. 境界確定の重要性（境界確定）

特に古い家の場合、隣接地との境界が曖昧になっていることがあります。

• 問題点: 土地の境界が不明確なままでは、買主が安心して購入できないため、売却の大きな障害となります。通常、買主は境界が確定していることを示す「確定測量図」を求めます。
• 境界確定プロセス: 土地家屋調査士に依頼し、法務局の資料（公図など）や現地の状況、隣接地の所有者の立ち会い・同意を得ながら、境界点を確定し、測量図を作成します。この測量には相応の費用がかかります。
• 課題: 隣接地の所有者の協力が得られない場合や、境界について争いがある場合は、確定までに時間がかかったり、筆界特定制度や境界確定訴訟といった法的手続きが必要になったりすることもあります。
• 対処法: 売却活動を始める前に、境界標の有無や公図との整合性などを確認し、不明確な点があれば、早めに土地家屋調査士に相談し、境界確定測量 を行うことを検討します。

古い実家では、現存する塀や垣根が必ずしも登記上の境界線と一致していなかったり、そもそも正式な測量が行われていなかったりするケースは珍しくありません。境界確定には隣接所有者の協力が不可欠ですが、必ずしも協力的とは限りません。買主が見つかってから境界問題が発覚すると、解決に時間がかかり、最悪の場合、契約が破談になるリスクもあります。したがって、先行費用 はかかりますが、売却をスムーズに進めるためには、事前に境界に関する潜在的な問題を確認し、必要であれば売却活動開始前に境界確定を行っておくことが、リスク管理の観点から推奨されます。

第6章：誰に相談すべきか？専門家チームの編成

実家の相続から売却までのプロセスは多岐にわたり、法律、税務、不動産取引など、様々な専門知識が要求されます。適切な専門家に相談することが、手続きを正確かつ有利に進める鍵となります。

6.1. 各専門家の役割

• 司法書士（Shihō-shoshi）: 主に不動産の権利に関する登記手続きの専門家です。相続発生後の相続登記（遺産分割協議書の作成支援を含む場合もあるが、紛争性のあるものは弁護士の領域）や、売買契約後の所有権移転登記を担当します。相続登記義務化への対応において中心的な役割を担います。
• 税理士（Zeirishi）: 税務の専門家です。相続税の申告が必要な場合の計算・申告手続き、不動産売却後の譲渡所得税の計算・確定申告、そして空き家特例 や相続税の取得費加算特例などの税制優遇措置の適用に関するアドバイスを行います。
• 不動産会社（Fudōsan-gaisha）: 不動産取引の専門家です。実家の査定、販売活動（広告、内覧対応）、購入希望者との交渉、売買契約書 の作成支援、決済・引き渡し のサポートなど、売却プロセス全体を担います。地域市場の動向や適切な売却戦略についてアドバイスを提供します。
• 弁護士（Bengoshi）: 法律問題全般、特に紛争解決の専門家です。相続人間の遺産分割協議がまとまらず紛争になった場合（調停・審判・訴訟）の代理人となります。契約不適合責任など、売買に関する法的なトラブルが発生した場合にも相談相手となります。
• 行政書士（Gyōsei-shoshi）: 官公署への提出書類作成の専門家です。紛争性のないケースにおける遺産分割協議書の作成や、相続手続きに必要な戸籍謄本等の収集を代行することができます。ただし、相続登記の申請代理は司法書士の業務範囲です。
• 不動産鑑定士（Fudōsan Kanteishi）: 不動産の経済価値を評価する専門家です。相続税申告や遺産分割協議で不動産の客観的な評価額が必要な場合、あるいは共有物分割訴訟などで裁判所から鑑定を求められた場合に、正式な鑑定評価書を作成します。一般的な売却査定 とは異なります。
• 土地家屋調査士（Tochi Kaoku Chōsashi）: 不動産の物理的な状況（表示）に関する登記・測量の専門家です。土地の境界確定測量 や、土地の分筆・合筆登記、建物の新築・増築・滅失登記などを行います。

これらの専門家はそれぞれ独自の専門分野を持っていますが、相続から売却に至る一連のプロセスにおいては、互いの業務が密接に関連し、連携が必要となる場面が多くあります。例えば、遺産分割協議書は行政書士 や司法書士 が作成に関与できますが、紛争が生じれば弁護士 の出番となります。相続税申告 のための不動産評価には不動産鑑定士の評価書 が用いられることがあり、売却時の査定は不動産会社 が行います。遺産分割の方法は、後の相続登記 や譲渡所得税 に影響します。したがって、各専門家がそれぞれの視点からの情報を提供するだけでなく、必要に応じて専門家間で情報共有や連携を図ることが、全体としてスムーズで最適な結果を得るためには重要です。特に登記手続きに関しては、司法書士が中心的な調整役を担うことが多くあります。

【表3：専門家の役割と相談タイミング ガイド】

専門家	主な役割	相談すべき主な場面・課題	期待される成果物・結果
司法書士	不動産登記手続き	・相続発生後の名義変更（相続登記）<br>・遺産分割協議書作成（非紛争時）<br>・不動産売買の決済時の所有権移転登記	登記済権利証（登記識別情報通知）、遺産分割協議書（作成した場合）
税理士	税務申告・相談	・相続税の申告要否判断、申告書作成<br>・不動産売却後の譲渡所得税計算、確定申告<br>・空き家特例等の税制優遇に関する相談	相続税申告書、所得税確定申告書、節税アドバイス
不動産会社	不動産売却仲介	・実家の売却査定、価格設定<br>・販売活動、買主探し<br>・売買契約の締結サポート<br>・決済、引き渡し手続きの調整	査定報告書、媒介契約書、売買契約書、売却代金受領
弁護士	法律紛争解決	・相続人間の遺産分割に関する紛争（調停・審判・訴訟）<br>・売買に関する法的トラブル（契約不適合責任など）	紛争解決（和解、判決等）、法的アドバイス
行政書士	書類作成（非紛争時）	・遺産分割協議書作成（非紛争時）<br>・戸籍謄本等の収集代行	遺産分割協議書、収集した証明書類
不動産鑑定士	不動産の正式評価	・相続税申告時の評価<br>・遺産分割協議での評価額争い<br>・裁判所からの鑑定要求	不動産鑑定評価書
土地家屋調査士	土地・建物の測量・表示登記	・隣接地との境界確定測量<br>・土地の分筆、合筆登記<br>・建物の滅失登記（解体後）	確定測量図、登記申請

第7章：将来を見据えて：2025年の留意点と公的情報

相続・売却手続きを進めるにあたり、最新の法制度や税制の動向を把握し、公的な情報源を活用することが重要です。

7.1. 2025年に関連する法改正・税制改正の見込み

• 現状の認識: 2024年4月施行の相続登記義務化 が直近の大きな法改正であり、2025年に向けて、これに匹敵するような大規模な制度変更が相続・不動産売買分野で予定されているという情報は、現時点では広く公表されていません。
• 税制改正の可能性: ただし、日本の税制は毎年度見直しが行われます（税制改正）。2025年度の税制改正の内容は、通常2024年末頃に大綱が決定され、翌年国会で審議・成立します。所得税・住民税の税率、各種控除（特に空き家特例 の適用要件や控除額）、登録免許税や印紙税の特例措置などが変更される可能性は常にあります。
• 情報収集の重要性: したがって、実際に手続きを行う時期が2025年になる場合は、その時点での最新情報を確認することが不可欠です。特に税金に関する規定は、わずかな変更が最終的な手取り額に大きく影響することがあります。専門家（税理士、司法書士）に相談するか、後述する公的機関の情報を確認するようにしてください。

2024年の相続登記義務化という大きな制度変更に続き、2025年にすぐに同規模の構造的な改革が行われる可能性は低いかもしれませんが、毎年の税制改正 における細かな調整には注意が必要です。例えば、空き家特例 の適用期限の延長や要件の微修正、各種税率の変更などは十分に考えられます。これらの「マイナーチェンジ」であっても、個々のケースにおいては納税額に無視できない影響を与える可能性があります。したがって、過去の情報に基づいて判断せず、必ず2025年の取引時点での最新ルールを公的情報源 や専門家 を通じて確認することが、正確な計画のためには欠かせません。

7.2. 公的な情報源と相談窓口の活用

相続や不動産売却に関する手続きや制度については、国や地方自治体が提供する公的な情報源や相談窓口を活用できます。

• 主な情報源・相談窓口:

• 法務局（Hōmukyoku）: 相続登記の手続き、必要書類、申請書の書き方などに関する情報提供や相談に応じています。相続登記義務化 や相続人申告登記 についても、詳しい情報が得られます。ウェブサイトにも情報が掲載されています。
• 国税庁（Kokuzei-chō）／税務署（Zeimusho）: 相続税や譲渡所得税に関する情報提供、税法の解釈、確定申告の方法などについて相談できます。国税庁のウェブサイトには、タックスアンサー（よくある税の質問）やパンフレット、申告書様式などが豊富に掲載されており、空き家特例 などの詳細な要件も確認できます。
• 市区町村役場（Shikuchōson Yakuba）: 戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの取得窓口です。固定資産税に関する問い合わせや、地域によっては空き家対策に関する独自の相談窓口や支援制度を設けている場合もあります。
• 各種相談窓口: 上記の機関では、無料の相談窓口 が設けられていることが多いです。また、司法書士会、税理士会、弁護士会などの専門家団体が、無料または低額の相談会を実施している場合もあります。

これらの公的機関や相談窓口 は、制度の概要や手続きの流れを理解する上で非常に有用です。ただし、留意すべき点として、これらの窓口で得られるのは、あくまで一般的な情報や手続きの説明にとどまることが多いということです。職員は、個別の具体的な事情に対して、どの方法が最も有利かといった踏み込んだアドバイス（コンサルティング）や、書類作成・申請の代行を行うことはできません。彼らは「ルールの説明」をする立場であり、そのルールを個別のケースに適用し、最適な戦略を立て、複雑な手続きを実行するのは、依頼を受けた専門家（司法書士、税理士、弁護士 など）の役割となります。この違いを理解した上で、公的な情報・相談と専門家への依頼を使い分けることが重要です。

結論

実家の相続から売却に至るプロセスは、法的手続き、税務処理、不動産取引実務が複雑に絡み合います。2025年を見据えた場合、特に以下の点を念頭に置いて、計画的かつ迅速に行動することが求められます。

1. 相続人の確定と遺産分割の迅速化: 相続発生後、速やかに戸籍収集を開始し、相続人を確定させます。遺産分割協議は、感情的な対立を避け、将来の売却や税金も考慮して、早期の合意を目指します。
2. 相続登記の確実な履行: 2024年4月から義務化された相続登記 は、相続を知った日から3年以内（法施行前の相続は2027年3月31日まで）に申請が必要です。罰則 もあるため、期限を意識し、司法書士 に相談するなどして確実に履行します。売却のためには、相続人申告登記 ではなく、遺産分割協議に基づく正式な登記が必要です。
3. 戦略的な売却準備: 複数の不動産会社 から査定を取り、信頼できるパートナーを選びます。物件の状態を把握し、修繕・解体 の要否を、費用対効果や税制優遇（空き家特例）を考慮して判断します。境界 など、売却の障害となりうる問題は早期に解決を図ります。
4. 税金対策の検討: 譲渡所得税の計算方法 を理解し、特に取得費の証明資料を探します。空き家特例 や相続税の取得費加算特例など、適用可能な控除・特例がないか、税理士 に相談して検討します。
5. 費用の予算化: 登録免許税、仲介手数料、印紙税、解体費、測量費 など、相続から売却までにかかる諸費用をリストアップし、支払いタイミングも考慮して資金計画を立てます。

相続登記の義務化 や、空き家問題への社会的関心の高まりを背景に、相続した不動産を放置することのリスクは増大しています。手続きの遅延は、過料 のリスクだけでなく、有利な税制特例 の適用機会を逃したり、管理コストの増大や資産価値の低下を招いたりする可能性があります。

この複雑なプロセスを乗り切るためには、早期の段階から、司法書士、税理士、不動産会社、そして必要に応じて弁護士 といった専門家の助言を求めることが極めて重要です。専門家への相談は費用がかかりますが、それは単なるコストではなく、手続きの正確性・迅速性を確保し、法的なリスクを回避し、さらには税負担の軽減や有利な条件での売却といった経済的な利益につながる「投資」と捉えるべきでしょう。

本レポートが、実家の相続と売却に臨む皆様にとって、確かな道標となることを願っております。