「不動産を売却したら、税金がかなりかかるって本当？」
「マイホームを売るんだけど、税金が安くなる方法はないの？」
「相続した空き家を売るときの税金はどうなる？」
2025年に不動産の売却を控えているあなたへ。売却によって利益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税がかかります。この税金、場合によってはかなりの額になることも…。しかし、ご安心ください！日本の税法には、特にマイホームなどの売却において、税負担を大幅に軽減できる様々な特例や控除が用意されています。
この記事では、2025年の不動産売却に使える主要な税金軽減策（特例・控除）について、その仕組み、適用されるための条件、注意点、そして絶対に忘れてはいけない確定申告の手続きまで、専門的な情報を分かりやすく徹底解説します。
この記事を読めば、あなたの不動産売却で使えるかもしれない節税策が分かり、税金の不安を解消して、賢く手残り額を最大化するための道筋が見えてきます。損をしないために、ぜひ最後までチェックしてください！
まずは基本！不動産売却の税金（譲渡所得税）とは？
不動産を売って利益が出た時にかかる税金、これを「譲渡所得税」と呼びます。これは所得税と住民税の合計です(※1)。
1. 何に対して税金がかかるの？（譲渡所得の計算）
税金がかかるのは、売却による「利益」の部分です。計算式はシンプルです。
譲渡所得（利益）＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用) (※1)
- 取得費：その不動産を買ったときにかかった費用（購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用など）。建物は年数に応じて価値が減る分（減価償却費）を引きます(※5)。
- 超重要！：購入時の契約書などで取得費を証明できないと、売却価格の5%で計算され、税金が大幅に高くなる可能性が！購入時の書類は絶対に保管してください。
- 譲渡費用：売るために直接かかった費用（売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費用など）。
2. 税率は？「所有期間」で大違い！
税率は、売却した不動産をどれくらいの期間所有していたかで大きく変わります。判定は「売却した年の1月1日時点」で行います(※1)。
- 短期譲渡所得：所有期間5年以下 ⇒ 税率 39.63% (所得税30%+住民税9%+復興税0.63%) (※4)
- 長期譲渡所得：所有期間5年超 ⇒ 税率 20.315% (所得税15%+住民税5%+復興税0.315%) (※1)
注意！「1月1日時点」ルール：例えば、2020年2月に買って2025年3月に売る場合、実際の所有は5年超ですが、2025年1月1日時点では5年以下のため「短期」扱いとなり、税率が約2倍になります！売却タイミングの検討が重要です。
マイホーム売却なら大チャンス！主要な税金軽減策３つ
ご自身が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、非常に有利な税金の特例が用意されています。
【最重要】1. 居住用財産の3,000万円特別控除
- どんな制度？：マイホームを売って出た利益（譲渡所得）から、最高3,000万円まで控除できる制度です(※4)。利益が3,000万円以下なら、この控除で税金はゼロになります(※5)。
- 主な条件は？：
- 自分が住んでいた家であること（別荘等はNG）(※4)。
- 住まなくなってから3年後の年末までに売ること(※4)。
- 親子や夫婦など特別な関係の人に売らないこと(※6)。
- 原則3年に1度しか使えない（前年・前々年に他の特例を使っていないこと）(※4)。
- 所有期間や居住期間の長さは問われません(※12)（ただし、短すぎる場合は税務署に否認されるリスクあり）。
- ポイント：
- 非常に強力で、多くの場合これで非課税に。
- 家を取り壊して土地だけ売る場合も適用可能（条件あり）(※4)。
- 夫婦共有名義なら、それぞれ適用できれば最大6,000万円控除の可能性も(※15)。
- 税金がゼロでも確定申告は必須！(※8) しないと控除は受けられません。
【長期所有なら更に有利】2. 所有期間10年超の軽減税率の特例
- どんな制度？：所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、上記の3,000万円控除を適用した後の利益（課税譲渡所得）に対して、通常より低い税率が適用される制度です(※2)。
- 主な条件は？：
- 上記の3,000万円控除の条件の多くを満たすこと(※6)。
- 重要！：売却した年の1月1日時点で、家と土地の両方の所有期間が10年を超えていること(※2)。
- 税率は？：
- 3,000万円控除後の課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分：14.21% (通常長期は20.315%) (※2)
- 6,000万円を超える部分：通常の長期税率 (20.315%) (※2)
- ポイント：
- 3,000万円控除と併用可能！(※4) これが最大のメリット。
- 所有期間が長く、利益が大きい場合に非常に有利。
- 「10年超」の判定も「1月1日時点」なので注意(※9)。
【住み替えなら検討】3. 特定の居住用財産の買換えの特例（課税繰延べ）
- どんな制度？：マイホームを売却し、一定期間内に新たなマイホーム（買換え資産）を購入した場合、売却益にかかる税金の支払いを、将来、新しい家を売る時まで先送り（繰延べ）できる制度です(※4)。税金が免除されるわけではありません。
- 主な条件は？：
- 売却したマイホームの所有期間・居住期間がともに10年以上(※4)。
- 売却価格が1億円以下(※4)。
- 売却した年の前後1年以内に新しい家を買い、原則翌年末までに住み始めること(※5)。
- 注意点！：
- 3,000万円控除や軽減税率との併用は不可(※4)。どちらか有利な方を選ぶ必要あり。
- 2025年12月31日までの売却で適用終了予定(※25)。利用を検討するなら期限に注意！
- ポイント：
- 税金の支払いを先延ばしにする制度。将来の税負担を考慮する必要あり。
- 条件が厳しく、他の特例との併用もできないため、適用できるケースは限定的。
どの特例を使うべき？
多くの場合、「3,000万円特別控除」が最も有利です。利益が3,000万円を超える場合で、かつ所有期間が10年超なら「軽減税率」との併用が最強の組み合わせとなります。「買換え特例（繰延べ）」は条件が厳しく、2025年末で終了予定のため、慎重な検討が必要です。
マイホーム以外の場合は？相続空き家・投資用・土地の税金
マイホーム以外の不動産売却では、使える特例が異なります。
1. 相続した空き家の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）
- どんな制度？：相続で受け継いだ、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家（空き家）を売却した場合、一定条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です(※12)。通称「空き家特例」。
- 特有の条件（抜粋）：
- 相続または遺贈で取得した家であること(※18)。
- 亡くなる直前まで被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所等は例外あり）(※17, 18)。
- 昭和56年5月31日以前築の旧耐震基準の家（マンション除く）であること(※17)。
- 相続後、売るまで事業・貸付・居住用に使っていないこと(※18)。
- 相続開始から3年後の年末までに売ること(※17)。
- 売却価格が1億円以下であること(※17)。
- 売る際に現行の耐震基準を満たすか、家を取り壊して土地だけ売ること(※17)。
- 重要ポイント（2024年改正）：
- その空き家を相続した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は最高2,000万円に引き下げられます（1人または2人なら3,000万円）(※17)。
- ポイント：
- 適用条件が非常に細かい。特に耐震改修or取壊し要件に注意。
- 相続人が複数いる場合は控除額が変わる可能性あり。
- 相続した不動産を売るなら、まず適用できないか確認を。
2. 投資用物件（マンション・アパートなど）
- 基本：売却益は、所有期間に応じた短期または長期の標準税率（39.63% or 20.315%）で課税されます(※1)。
- 使える特例は？：基本的に、マイホーム用の主要な特例（3,000万円控除など）は適用できません。
- ポイント：税負担が重くなる可能性が高い。取得費（特に減価償却費）や譲渡費用を正確に計算し、記録しておくことが節税の第一歩。
3. 土地
- 基本：土地のみの売却益も、所有期間に応じて短期または長期の税率で課税されます(※3)。
- 使える特例は？：
- マイホームの敷地として家と一緒に売る場合は、居住用財産の特例（3,000万円控除など）が適用される可能性あり(※8)。
- 国や自治体に公共事業用として買い取られる（収用）場合は、最大5,000万円の特別控除あり(※8)。
- その他、特定の開発事業用や低未利用地に関する特例もあるが、適用ケースは限定的(※13, 23)。
- ポイント：土地がどんな状況で売却されるかによって、適用できる特例が変わります。
具体的に税金はいくら？計算例で見てみよう
特例を使うと税金がどれくらい変わるのか、簡単な例で見てみましょう。（所得税・住民税・復興税込みの概算）
- 例1：マイホーム（所有4年）、利益2,500万円
- 3,000万円控除適用 ⇒ 課税所得 0円 ⇒ 税金 0円 (※5)
- 例2：マイホーム（所有12年）、利益7,000万円
- 3,000万円控除 ＋ 軽減税率 適用
- 課税所得 = 7,000万円 – 3,000万円 = 4,000万円
- 税金 = 4,000万円 × 14.21% = 約568万円 (※4)
- （もし控除・特例なしなら、長期税率で約1,422万円、短期なら約2,774万円！）
- 例3：相続空き家（相続人1人）、利益3,500万円
- 空き家特例（3,000万円控除）適用
- 課税所得 = 3,500万円 – 3,000万円 = 500万円
- 税金（仮に長期税率）= 500万円 × 20.315% = 約102万円 (※17)
- 例4：相続空き家（相続人3人）、利益3,500万円
- 各相続人の利益は約1,167万円。
- 空き家特例（1人あたり2,000万円控除）適用
- 各相続人の課税所得 0円 ⇒ 税金 0円 (※17)
これらの例からも、特例をうまく活用することがいかに重要かが分かります。
絶対必須！税金軽減のための確定申告ガイド
税金の特例を受けるためには、必ず確定申告が必要です。納税額がゼロになる場合でも申告しないと、控除は適用されません！(※8, 28)
いつ申告するの？
- 2025年1月1日～12月31日に売却した場合 ⇒ 翌年2026年の原則2月16日～3月15日に申告(※28)。
- （正確な期間は国税庁HPで要確認）
どこで、どうやって？
- 所轄の税務署に申告書を提出します。
- 提出方法：税務署窓口、郵送、e-Tax（電子申告）(※28)。スマホ申告も便利に。
何が必要？主な提出書類
特例適用には、申告書以外にも様々な書類が必要です。主なものをチェックリストにしました。
- 表3：確定申告 主な必要書類チェックリスト（2025年売却分） 書類名 目的・内容 備考 □ 確定申告書（B様式など） 税額計算と申告の基本書類 □ 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） 譲渡所得の計算、適用特例の記載（必須） □ 売買契約書のコピー 売却価格・取得費の証明 売却時と購入時の両方が必要(※8) □ 取得費・譲渡費用の領収書など 控除する費用の根拠 仲介手数料、印紙代、測量費など(※19) □ 登記事項証明書（登記簿謄本） 所有権、所在地、面積、所有期間などの証明 法務局で取得(※8) □ 住民票の写し or 戸籍の附票の写し マイホーム特例用：住所と物件所在地を結びつける証明 登記簿住所と現住所が違う場合など(※8) □ （空き家特例用）各種証明書 被相続人の居住状況、耐震適合or取壊し証明など 市町村発行の確認書、除票住民票など(※18) □ （買換え特例用）新居の契約書・登記簿など 買換資産の取得証明 (※24示唆)
- 必要書類は適用する特例や状況により異なります。詳細は税務署や税理士にご確認ください。
2025年の税制改正、影響はある？
令和7年度（2025年度）税制改正大綱によると、不動産売却の税金軽減策に大きな変更はありませんでした。
- 主要特例は安定：3,000万円控除、10年超軽減税率、空き家特例は、2025年中の売却については現行ルールが維持される見込みです(※25)。
- 買換え特例（繰延べ）は終了：2025年12月31日の売却をもって適用終了が確定しています(※25)。
- その他の変更：住宅ローン控除の一部延長(※25)や、一般的な所得税の基礎控除増額(※25)などがありますが、売却時の税金軽減策の仕組み自体への影響は軽微です。
まとめ：2025年 不動産売却の税金対策 成功への３つの鍵
2025年に不動産を売却する際の税金対策、いかがでしたか？最後に、成功のための３つの鍵をまとめます。
- 使える特例を最大限活用する！
- マイホームなら「3,000万円控除」は必須チェック。所有10年超なら「軽減税率」との併用でさらに節税。
- 相続空き家なら「空き家特例」の条件をしっかり確認（相続人の数にも注意！）。
- 所有期間の計算（1月1日時点！）が税率を左右する重要ポイント。売却時期も検討材料に。
- 記録と準備を怠らない！
- 取得費を証明する書類（購入時の契約書・領収書）は何よりも大切。
- 譲渡費用になる領収書なども整理・保管を。
- 必ず確定申告を行う！
- 特例を使うなら、税金がゼロでも申告は必須。
- 必要書類を早めに準備し、期限内に正確な申告を。
不動産売却の税金は複雑ですが、正しい知識と準備があれば、賢く節税することが可能です。しかし、個別の状況によって最適な方法は異なります。
最終的な判断や具体的な手続きについては、必ず税理士などの専門家にご相談ください。 あなたの状況に合わせた最適なアドバイスで、安心して売却を進められるはずです。
【免責事項】
※この記事は、一般的な情報提供を目的としており、個別の税務アドバイスを提供するものではありません。
※引用文献番号（※数字）は、元となったレポート内の参照番号を示します。
※税法は改正される可能性があります。最新かつ正確な情報は、必ず国税庁、税務署、税理士等の専門家にご確認ください。
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